地域要因

大規模な工業地域を背後に控えた住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏内ということもあって需給は比較的安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は、成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、横ばい乃至微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また、経済合理的にも戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場においてより実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道線の最寄駅からはやや距離を置く郊外の住宅団地である。利便性等の観点から需要を喚起する要因は特にみられず、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外の住宅団地に存し、やや利便性に劣るが、地域を変化させるような要因は特に見当たらない。当面は現状を維持しつつ推移し、また、地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、標準的な画地規模は小さく、市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。整備された駅前の商業地域で、当該地域の宅地に対する需要は底堅い。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇の兆しもあると予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所等を中心とする商業地域で収益性も重要な指標となる地域ではあるが、自己使用目的の取引も見られ、需要者は同一需給圏内での取引価格を重視していることから、本件鑑定評価においては、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗兼事務所を想定して試算した収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当であると判断する。

地域要因

中心市街地に近い住環境良好な地域で、需要は安定しており、地価はやや上昇傾向で推移している。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺には一部未利用地も見受けられるが、市街地に近接した利便性を有する住宅地域である。今後はさらに有効利用が進み、安定した需要に支えられ、地価は堅調に推移して行くものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

地域要因

山陽電鉄沿線の各駅周辺の商業地域は、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小店舗が多く見られる近隣商業地域であるが、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。

地域要因

最寄駅徒歩圏内にある小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格段の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、今後も暫くの間は現状のまま推移していくものと予測する。地価はやや弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域等は戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場の成熟度は総じて低いため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、したがって、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお単価と総額の観点からも妥当性を有すると判断した。

地域要因

大規模臨海工業地域の北方に存し、山陽電鉄沿線で、地域要因に特段の変動は見られないが、価格水準は比較的手頃で地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等も見られるが、対象標準地は規模が小さく市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は見られないが、需要は回復までには至らず、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模工場、配送関連施設が中心の工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移しており、企業収益等は改善基調にあるが、回復までには暫くの時間を要するものと予測する。

価格決定の理由

工場等の用地は自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地所在地域及び周辺地域では一部で賃貸工場・倉庫等も見られるが、その数は少なく、賃貸市場は総じて未成熟であるため収益価格を求めることはできなかった。従って比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお同一需給圏内の他の標準地とは均衡を得ている。