地域要因

内陸型の工業団地であり、高速道路を経由して西日本各方面へアクセスが良好で、底堅い需要が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は物流関連施設が建ち並ぶ工業地域で、大半の画地が有効利用され、新たに企業等が進出する余地は殆どなく、当面は現状を維持しつつ、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用を主体とする物流関連施設が多い地域であり、賃貸市場が熟成しておらず、収益価格の試算はできなかった。従って、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格と比較して求められた比準価格を採用し、単価と総額との関連にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 周辺に農地が残る既成住宅地域で、駅には近いが、住宅需要は区画整理地区内や市内南東部の住宅団地等に集中し、当該地域の変化は乏しい。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺にはアパート等の収益物件が見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。比較的繁華性のある路線商業地域で、当該地域の宅地に対する需要はやや強含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、大規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇の兆しもあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性も重要な指標となる路線商業地域であるが、商業地特有の個別性も強いことから、本件鑑定評価においては、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗を想定して試算した収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当であると判断する。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある利便性に優れた区画整然とした住宅地域であり、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は、ほぼ成熟した最寄駅に近い戸建住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であるとともに経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場においてより実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。

地域要因

 主に地縁的な需要で支えられている旧態色の濃い集落地域であり、宅地需要は依然、先細り傾向を続けている。

地域要因の将来予測

 格別の変動要因がないので、事業所も介在する旧来の集落地域として現状を維持するものと見込まれ、少子高齢化の進展等を背景に宅地需要が先細ってきているので、地価は当面、弱含みのまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

 旧来の集落地域で、貸家需要が乏しく公法上の規制等により賃貸住宅の建築を想定することも困難であるので、収益価格は試算しない。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに、店舗・営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、三木市内においては商業施設の集積度が、比較的高い地域である。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ三木市内においては、比較的繁華性が高い路線商業地域で、当面の間、現環境を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格についてはロードサイド型店舗・事務所ビル等の賃貸物件もみられる地域であるが、地価に見合う賃料水準にはなく、比準価格に対し規範性は劣ると判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域に存し、地域要因に大きな変動はなく、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市街地中心部から比較的近く、今後も現状のまま推移するものと予測され、地価は概ね横ばいで推移すると見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅が多い住宅地域であり自用目的の取引が中心であり、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅を想定することは困難であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立たない地域に存するため収益価格の試算を断念した。従って市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域の農家集落で、地縁性を持つ居住者に需要は限定され、依然として低調である。

地域要因の将来予測

当該地域は農家住宅のほかに事業所も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は郊外の農家集落地域であり、自己使用目的での取引が中心となっている。アパート等の収益物件は皆無であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の実態を反映した実証性のある価格であり信頼性は高い。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市がシビックゾーンと位置付ける地域に近く、小野警察署の開庁等もあり発展傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整理事業が完了した地域内の幹線道路沿いの商業地域であり、市がシビックゾーンと位置付ける地域に近いこと等から今後商業地として発展的に推移すると予測され、地価は安定的に推移すると見込まれる。

価格決定の理由

標準地は区画整理内の幹線道路に存し周辺に店舗や医院も見られるが賃貸市場が未成熟であり賃料水準の明確な把握は困難である。また、自己使用目的を前提とした取引が多く取引価格の水準を指標として価格が形成され、収益性を前提とした価格形成がなされているとは言えないことから収益価格は低位に試算され、相対的に信頼性はやや劣るものと判断される。従って市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三木市内においては、利便性は比較的良好な地域であるが、旧来からの住宅地であり、新興住宅地に需要が吸引され、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅に店舗等が見られる三木市内の中心市街地であり、今後とも現環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も一部混在しているが、自己使用を目的として取引されることが多い地域である。取引事例比較法を適用するにあたり、類似地域において信頼性のある取引事例を入手できた。一方、収益還元法の適用にあたっては地価に見合う賃料水準が収受できないこともあって相当低位に試算された。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。