兵庫県三木市別所町石野字上貝地５８４番２外(石野駅・西這田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,300円

2017年01月01日に行った兵庫県三木市別所町石野字上貝地５８４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,300円/㎡としました。

兵庫県三木市別所町石野字上貝地５８４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県三木市別所町石野字上貝地５８４番２外
住居表示 
価格15,300円/㎡
交通施設、距離厄神、3,600m
地積402㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に事業所が見られる既成住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

足立英基氏による調査レポート

不動産鑑定士足立英基
価格15,300円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 主に地縁的な需要で支えられている旧態色の濃い集落地域であり、宅地需要は依然、先細り傾向を続けている。
地域要因の将来予測 格別の変動要因がないので、事業所も介在する旧来の集落地域として現状を維持するものと見込まれ、少子高齢化の進展等を背景に宅地需要が先細ってきているので、地価は当面、弱含みのまま推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね三木市及び隣接市町内のJR加古川線及び神戸電鉄粟生線沿線の住宅地域。需要は、当該圏域内の居住者及びその縁故者等による地元需要でほぼ完結している。事業所も見られる集落地域で、少子高齢化の進展や地場産業の不振等を背景に住宅需要は顕著な減退傾向が続いている。土地の取引自体が少ないうえ取引される価格は規模等により一様ではないので、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因 雇用・所得環境等の先行きが懸念される中で、旧来の集落地域等では特に少子高齢化の進展や居住者の転出等が深刻で、不動産市場は停滞している。

櫻井美津夫氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井美津夫
価格15,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地から離れた用途が混在する住宅地域で、需要者は地縁のある層に限定される傾向が強く、依然として地価は弱含んで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は既成の集落地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持し、地価は引き続き弱含んで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は三木市及び近隣市町内の市街化調整区域に形成された住宅地域である。需要者の中心は圏内の地元居住者にほぼ限定され、圏外からの転入は少ない。住民の少子高齢化に加え、地場産業の停滞や雇用調整等の影響から、住宅への需要は低調で、新規供給も殆ど見られない状況である。在来の住宅が多い地域であるため、地縁的選好性が強く、取引自体が少ないうえに、画地規模も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難な状況にある。
一般的要因アベノミクスによる景気回復期待は続いているが、金融政策の限界も見え始め、地方圏では方向感に乏しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7920915
北緯 134度9398707

参考：該当物件周辺マップ

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香川県木田郡三木町大字井戸字熊田１７８９番１兵庫県加古川市八幡町宗佐字市場４９３番兵庫県加古川市加古川町中津字大村８１４番８兵庫県三木市別所町西這田字口山５６７番８３兵庫県三木市別所町石野字寺ノ下７９３番

参考：近隣駅の地価相場

石野駅(地価相場 23,900円/㎡)西這田駅(地価相場 26,000円/㎡)下石野駅(地価相場 21,800円/㎡)宗佐駅(地価相場 18,200円/㎡)別所駅(地価相場 31,800円/㎡)国包駅(地価相場 18,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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