兵庫県加古川市八幡町宗佐字町前４５２番(宗佐駅・国包駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,200円

2017年01月01日に行った兵庫県加古川市八幡町宗佐字町前４５２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,200円/㎡としました。

兵庫県加古川市八幡町宗佐字町前４５２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県加古川市八幡町宗佐字町前４５２番
住居表示 
価格18,200円/㎡
交通施設、距離厄神、1,600m
地積286㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに事業所も見られる住宅地域
前面道路の状況北3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

大谷良太氏による調査レポート

不動産鑑定士大谷良太
価格18,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域の農家集落で、地縁性を持つ居住者に需要は限定され、依然として低調である。
地域要因の将来予測当該地域は農家住宅のほかに事業所も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町のうち市街化調整区域内等の住宅地域。需要者の中心は地元居住者で、概ね農業従事者等地縁的選好性を持つ者である。少子高齢化等により旧来の集落地域は選好性が低く、地縁性を有する地元居住者等に限定され、需要は弱含みで推移している。取引自体極めて少なく画地規模もまちまちであり、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因総人口は微増、生産年齢人口は微減、老年人口は増加傾向にある。景気は緩やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感は否めない。

井本季伸氏による調査レポート

不動産鑑定士井本季伸
価格18,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因加古川市郊外の調整区域にあり、街路条件も劣ることから需要は低迷し価格も緩やかな下落が続く。
地域要因の将来予測加古川市郊外にあり農家住宅のほか事業所も見られる集落地域であるが、大きな変動要因がないことから当面の間は現状のまま推移していくものと判断される。地域性から地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏内は概ね加古川市及び隣接市町内のうち市街化調整区域等の住宅地域。需要者の中心は地元居住者で、地縁的選好性が強く圏外からの転入者は少ない。県道背後に位置するものの街路条件が劣る集落色の強い既成住宅地域であるため、需要者は限定され取引は少ない。また、取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
一般的要因総人口と生産年齢人口は微減、老年人口は増加傾向。加古川駅周辺の整備は進むが、郊外の集落地域は需要者が限定され地価は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度79621059999999
北緯 134度9219224

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県加古川市八幡町宗佐字市場４９３番兵庫県三木市別所町西這田字口山５６７番８３兵庫県三木市別所町石野字寺ノ下７９３番兵庫県三木市緑が丘町東１丁目９番１３

参考：近隣駅の地価相場

宗佐駅(地価相場 18,200円/㎡)国包駅(地価相場 18,200円/㎡)下石野駅(地価相場 21,800円/㎡)石野駅(地価相場 23,900円/㎡)厄神駅(地価相場 20,000円/㎡)西這田駅(地価相場 26,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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