地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。駅から近い商業地域ではあるが、繁華性の高い地域からは外れており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

中層の店舗付事務所ビル等を中心とした駅前商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状の商環境を維持し推移するものと予測される。地価水準については、微減から徐々に下げ止まっていくと予測される。

価格決定の理由

当地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、投資を目的にした賃貸用不動産の取引は比較的少ない状況にある。本件評価において、比準価格については、平野区及びその周辺に所在する類似地域の取引事例を多数収集し、適正に選択・検討・試算し、高い説得力が認められる。したがって、比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

公園に隣接して宅地開発された一団の戸建住宅地域で、地域要因に変化はないが、大阪市中心部から遠く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

公園に隣接して比較的新して建売住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。駅接近性が劣るため選好性が低く、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

宅地開発された一団の戸建住宅地域で最寄り駅から遠隔に位置しており、かつ標準地は画地規模が小さいため、経済合理性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、地下鉄出戸、長原駅周辺の住環境が類似する地域から居住の快適性を重視する自己利用目的での信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅とマンションが混在する住宅地域で周辺には農地も介在するが宅地開発の動きはない。地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

公営住宅に隣接して戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、今後とも現状の住環境に変化はないと予測する。住宅地としての選好度がやや低く、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

市営住宅に隣接して戸建住宅のほか賃貸マンションも見られる住宅地域であり、賃貸市場は形成されているが、標準地は規模が小さいため、経済合理性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、地下鉄喜連瓜破、出戸駅周辺の住環境が類似する住宅地域から居住の快適性を重視する自己利用目的での信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

加美・長吉地区は、平野駅周辺と比較し利便性が低いことから、地価の下げ幅は縮小傾向にあるものの、依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅を中心に一般住宅等が混在する住宅地域で、特段地域要因の変動は認められず、当面現状を維持し推移すると予測する。地価は下げ止まりの様相を見せるものの、引き続き緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域には大規模画地が多いため賃貸用共同住宅が多く存するが、家賃支払い能力の限界から、土地価格に見合う賃料形成には至らず、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。また、市場動向を反映した比準価格に比べ、想定項目が多い収益価格は規範性にやや劣ることから、本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性が劣るため、需要はやや弱い状況が続き、標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

土地区画整理による街区整然とした住宅地域であり、比較的居住環境が良好な混在住宅地であるが、駅接近性が劣るため、需要は弱く地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣及び周辺地域には賃貸マンションも存するが、土地価格と相応の賃料水準が形成されておらず、自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高い。標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状の住環境を維持するものと予測される。周辺地域の需給動向を反映して、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅等も散見されるが、戸建住宅を中心とする住宅地域であるため自用目的の取引が多い。従って、需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視するものと思われる。本件では市場動向に着目し、類似の取引事例から価格を求めた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。比較的最寄駅から近く、値頃感もあり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状維持で推移するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には、地主が税金対策として建築した賃貸マンションが散見される程度で、投資家が投資目的で新規に土地から購入して建設された収益物件は認められない。一方、当地域は一般住宅を中心とする住宅地域であるため自用目的の取引が多く、市場性を反映した比準価格は高い説得力が認められる。したがって、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区が整然とし、接近条件にも恵まれた住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、地下鉄平野駅より徒歩圏内にある区画整然とした住宅地であり、選行性が高く需要は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には収益マンション、文化住宅等も散見されるが、自用の戸建住宅の取引が主であり、近隣地域内、同一需給圏の類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集した。市場参加者の属性は、自用目的の個人等が中心である為、収益性よりも快適性を追求し市場性を反映した比準価格が重視されている。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模戸建て住宅を中心とし、工場等が混在する地域で、特に大きな地域要因に変化はなく、地価はやや下落傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小規模工場等が混在する地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移するものと思料される。また、他地域からの流入も期待出来ず、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の周辺は小規模な戸建住宅が多く、賃貸マンション、アパート等収益物件の取引が価格をリードしている傾向はほとんどなく、自用目的の住宅取引がほとんどである。そのため賃貸市場が成熟しておらず収益価格を断念した。本件においては、居住の快適性等を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模戸建住宅が多く成熟した住宅地域である。駅からは徒歩圏内にあり、住宅需要は普通程度で地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成している。画地分割が行われているが近隣地域の地域要因に格別の変動がなく今後も現状維持すると予測される。地価は概ね横ばい傾向である。

価格決定の理由

 当該標準地は駅から徒歩圏内にあるものの収益物件を想定するには規模が小さく収益還元法の適用は断念した。戸建住宅の自己使用目的での取引が支配的であることから比準価格を求めた。取引価格は取引当事者の属性、取引態様、規模等により価格に幅があることから採用した事例の特性を考慮し、代表標準地との検討等を踏まえ、比準価格を標準に鑑定評価額を決定した。

地域要因

工業地域としての用途純化程度は安定し特段の地域要因変化は見られない。景況感回復の兆しから、地価は下落基調を脱しほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

大阪市隣接の内陸型工場地域で、周辺では住宅開発等住宅地への移行傾向も見られるが急速とは言えず当面現状維持と予測。地価水準は、景況感から需要に回復の兆しも見え、当面の横ばい傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、やや広範囲ではあるもののいずれも同一需給圏内の事例を採用して求められ、地域の実情を反映している。収益性を反映した経済価値による価格水準形成も認められるが、将来予測等長期的視点を踏まえるものとして安定的である反面即応性ある反映をなしがたく、工場等経営の実態と賃貸事業の間のバイアスに考慮を要する。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心から遠く、住宅選好性が低いので、需要の弱い状況が続き、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣及び周辺地域には賃貸マンションも存するが、土地価格と相応の賃料水準が形成されるには至っておらず、自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高い。事業収支の観点から、標準地に経済合理的な共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや古い木造戸建住宅と低層マンションが混在する住宅地域で、住宅の建て替えも散見されるが地域要因に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中小戸建住宅のほか共同住宅も混在する住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。需給は安定しており、今後地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

マンションやハイツ等の賃貸建物も見られる住宅地域であり、賃貸市場は形成されているが標準地の画地規模が小さいため経済合理性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、標準地と同じ地下鉄喜連瓜破駅周辺の住環境が類似する住宅地域から居住の快適性を重視する自己利用目的での信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持し、地価水準については、微減傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件は殆ど無く、投資採算性に適った戸建住宅の賃貸事例も認められない。戸建住宅の自用目的での取引が支配的である。このため、本件評価にあたり、収益価格については試算し得なかった。比準価格については、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。よって、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、比準価格でもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。