地域要因

土地利用に変動はない。カーディーラーが多い国道沿いの商業地域。平成25年秋に同路線北方約1．5km付近にイオンタウン彦根が開業した。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。商業地への需要は低迷しており地価は依然下落傾向にある。

価格決定の理由

収益性の重視される路線商業地域であるが、取引にあたっては、収益性よりも競合地の売希望価格や取引価格が意思決定の参考とされる傾向が強い。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、広域的な路線商業地の標準地との価格水準との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR駅に近い古くに造成された住宅団地で、地域要因に特段の変化はない。利便性が高いことから底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

JR南彦根駅近くの古くに開発された住宅団地で、地域要因に特段の変化はないので当分の間現状を維持すると予測する。利便性の高さから根強い需要があり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模がやや小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益還元法は適用しない。また、造成後相当の期間を経過しているため原価法も適用しない。比準価格は、最寄り駅を同じくする整然とした住宅地域内の事例から求めたもので実証性がある。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められることから比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR南彦根駅徒歩圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する低層住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、地主の有効活用として賃貸住宅が建築される程度であるため、低位に求められた。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗・事務所等が見られるが、商業繁華性は低く、店舗等の投資意欲は弱含みで、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅前の商業地域であるが、繁華性が低く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、低層店舗を想定した収益価格は低位に求められた。取引価格を指標に価格決定される市場特性から、取引事例より求められた比準価格は市場の実態を反映し、規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR南彦根駅勢圏に属する住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、共同住宅の賃貸市場も未成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ベルロード背後の商業地域であるが、顧客の通行量は少なく、繁華性が低い。需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線街路（ベルロード）に近接した近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はないので現状維持と予測する。消費税増税を控え当面新規投資は慎重にならざるを得ず、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替性を有する商業地域等の事例から求めたもので、実証的な価格が得られた。収益価格は本来商業地においては重視されるべきものであるが、近隣地域は一般住宅等が混在し、店舗についても自用が多く、賃貸市場を前提としたものが少ないことから規範性が劣る。既成市街地内の宅地であるので原価法は適用しない。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

古い造成住宅団地で、周辺の新規分譲地との比較における需要の減退は否めず、地価は依然下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

郊外に位置する古くに開発された住宅団地で、土地利用に特段の変動要因は見られず、安定的に推移していくものと予測する。徒歩圏外の利便性の劣る住宅地域の需要は弱く、地価の下落が続いている。

価格決定の理由

居住の快適性を指向する郊外の戸建住宅団地に存し、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸建物等の想定は非現実的であることから、収益還元法の適用は断念した。自己使用目的の取引が中心の市場特性から、市場で生起した取引事例より求めた比準価格は市場性を反映し、信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地との均衡にも留意した。

地域要因

駅前商業地域であるが、周辺地区の区画整理等により商業核の分散により相対的優位は無く、市場競争力も普通であり、地価水準も横ばい状態である。

地域要因の将来予測

駅西側に位置する既成商業地域であり、核店舗中心の周辺店舗地域として、当面の間変化なく維持されるものと予測される。地価はほぼ横ばい傾向である。

価格決定の理由

対象標準地は店舗等の連担する駅前商業地域であり、状況は横ばいで賃料条件も特に変化は無いものの、商業収益性はあり、この商業収益性が当該地域の最下限値を表すものと思料される。反面、市場では周辺の取引価格を指標として取引されているのが実態である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

彦根駅近くの商業地域で一定の立地ポテンシャルは有する。中層階以上は店舗需要が厳しく中心商業地の空洞化も相まって地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内で生起した取引時点の新しい商業地事例からの試算であり市場実態を反映し、高い規範性が認められる。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが本地域の賃貸市場における市場特性、想定要素介在、元本果実の相関関係の稀薄性、収益性の低迷による需要減退等を反映して弾力的かつ低位に試算された。よって以上を総合的に比較検討した結果、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地等との均衡を踏まえ鑑定評価額を決定した。