滋賀県彦根市佐和町２０番(彦根駅・ひこね芹川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
79,300円
2016年01月01日に行った滋賀県彦根市佐和町２０番(滋賀県彦根市佐和町９−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県彦根市佐和町２０番 |
| 住居表示 | 佐和町９−２７ |
| 価格 | 79,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 彦根、300m |
| 地積 | 451㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の店舗、事務所等が混在する既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東11.0m県道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河原崎和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河原崎和夫 |
|---|---|
| 価格 | 79,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模の画地であるが二方路画地であることから個別的要因に基づく優位性があり、競争力の程度はやや優る。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 彦根駅近くの商業地域で一定の立地ポテンシャルは有する。中層階以上は店舗需要が厳しく中心商業地の空洞化も相まって地価はやや弱含みである。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖東地区から湖北地区の彦根市及び近郊市域内のJR主要駅勢圏内既成商業地の圏域と判断する。需要者の中心は法人事業者等と判断する。JR彦根駅近接地域に位置し一定の立地ポテンシャルを有するが彦根市内においては郊外大型店舗への顧客流出傾向が顕著で旧態依然とした既成商業地の空洞化は依然進捗し収益性の減退傾向、住居系用途の混在も進みつつある。中心価格帯の把握は若干困難であるが概ね7∼9万円／㎡程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 彦根市人口は横ばい傾向であるが高齢化率は進行。駅前商業地は近年テナントの入替わりが激しく旧態依然とした中心市街地は活性化が鈍化している。 |
齊藤美絵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齊藤美絵 |
|---|---|
| 価格 | 79,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路画地であることから利便性等の面で競争力の程度はやや優る。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 彦根駅に近い商業地域であるが、駅周辺のテナント需要は弱く、賃料は概ね横ばいだが、空室率は高い。地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 彦根駅近くの既成商業地域で、格別の変動要因はない。駅周辺の既成商業地域の集客性は依然として弱く、空室率も高い。今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の主要駅周辺を中心とする商業地域の圏域である。中心となる需要者は地元企業のほか他府県の企業や大手企業も見込まれるが、大型商業施設間の競争激化が進む中、本地域の集客は低迷している。市場中心価格帯は単価ベースで7∼9万円／㎡程度である。利用目的により画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は住宅投資等で堅調な動きがあるものの、全体的には弱含み。彦根市のテナント市場は概ね縮小傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度272578 北緯 136度2604142 |
参考：該当物件周辺マップ
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滋賀県彦根市小泉町字梨子ノ木８５５番２ほか３筆滋賀県彦根市銀座町２０４番１滋賀県彦根市大堀町字下流し５８９番滋賀県彦根市立花町字油屋町２２２番滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番滋賀県彦根市佐和町２０番外滋賀県彦根市佐和町４２８番１外滋賀県彦根市長曽根南町字太郎坊５２５番１８滋賀県彦根市船町７５番滋賀県彦根市松原町字百間橋１８１３番４９滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番
参考：近隣駅の地価相場
彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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