地域要因

特段の変動要因は見られないが、都心部における積極的な不動産市場を反映し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。市場では投資採算性をも考慮のうえ取引される傾向にあることから実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都心部の積極的な不動産投資市場を反映し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。市場では投資採算性をも考慮のうえ取引される傾向にあることから実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

中区中心部近くに存し、安定した収益が得られる物件の取得需要は高く、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を収集しており、実証的な価格が得られた。周辺では収益用不動産が多く存するなか、地域の実態に併せて店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を求めたが、未だ事務所地としての選好性に劣る繊維街地域であることなど、賃貸市場の回復は遅く、試算価格はやや低位に求められた。よって調整は比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代替関係にある標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街であり、収益性が改善し期待利回りが低下しているため、地価も急激に上昇している。

地域要因の将来予測

「錦三」と呼ばれる名古屋随一の歓楽街であり、景気変動の影響を受けつつ、今後も現状のまま推移していくと予測する。

価格決定の理由

飲食店、レジャービルが建ち並ぶ歓楽街であり、景気の動向によって飲食店等の売上の変動及び稼働率の変動も大きく、飲食店等を想定した収益価格は大きくぶれる傾向がある。但し、最近は撤退するテナントもある一方、空いてもすぐに新たなテナントが入居する等、収益価格の信頼性は高まっている。以上より、収益性を反映した収益価格を重視し、不動産市場を反映した比準価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所ビルの集積が進み、オフィス選好性は相対的に高いほかホテル用地の取得が見られ地価は上昇している。

地域要因の将来予測

高層事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域であり、商業集積度も高く、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い事例を採用した実証的な価格といえる。一方収益価格は、実態に即した高層店舗兼事務所を想定し、最近の市況を反映した賃料を採用するなど、規範性は認められる。近隣地域は収益ビルの立地も多く、市場参加者は収益性に即した投資を行うものと分析されるがテナント募集競争等から賃料が低く査定された。調整は実際の取引価格を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

伏見・大須地区の狭間にあって繁華性にやや劣るエリアであるが、駅及び都心接近性等からマンションが増えつつあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いの商住混在地域であり、上部は高速道路が併走し環境面がやや劣るものの、駅接近性が良好なことから、今後とも住居系の用途が混在した商業地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、街路条件等代替競争性が高い事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、店舗兼共同住宅と最有効使用に即した建物を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、低位に求められた。但し、周辺には収益物件の立地も多く、市場参加者は収益性からのアプローチも行うものと思料される。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、今後は住宅系用途との混在度が増すものと見られる。都市部における地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映した収益性からの客観的な価格である。しかし当該地域の市場特性を考慮すると、市場参加者は収益性のみでなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を比較衡量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の都心商業地であったが、マンション住宅地に転換しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映し、実証的な価格であるが、マンション素地取得に過熱感があり、適正な水準を見出しにくい状況である。一方、開発法によって求められた価格は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり、各種の想定が適正に行われた場合は他の試算価格の有力な検証手段となり得る。以上を勘案の結果、本件では開発法による試算価格を標準として、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅地区の幹線道路背後の商業地域である。飲食店舗の出店意欲の強い地域であり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中村区、中区内の準高度・普通商業地域内の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格で説得力を有する。需要者は収益性を重視した法人等が想定され、利回りは低下傾向にあるが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に把握された。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模オフィスビルの供給増加、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から名駅の商業地需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する名駅地区等の高度商業地域に存するもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手法人・投資ファンド等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

複数の大型ビルの建替えにより名駅地区の商業集積度はより一層高まるものと予測され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。一方、収益価格は需要者の多くが投資法人等であるため、投資判断をするうえで重視される価格といえる。以上より、比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の高度商業地域であり、希少性が高い。名駅エリアの賃貸市場は好調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は名古屋駅前の希少性の高い高度商業地域で供給はほとんどない。比準価格は同品等の事例が少数しか得られなかったが同一需給圏の事例から試算したものである。一方、収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格であり、近年投資利回りの低下により上昇傾向が顕著である。高い希少性を有する地域であることから比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

複数の大型ビルの建替えにより名駅地区の商業集積度はより一層高まるものと予測され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、名古屋駅前の再開発の進捗に伴い、中長期的には発展していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中村区及び中区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。一方、収益価格は投資家等が着目する価格であり、特に高度商業地域、準高度商業地域においては投資判断を行う上で重要となる価格である。以上より、比準価格を標準として収益価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名駅地区外縁部に位置し、駅前地区の再開発等の外延的影響下にある。現状は繁華性が劣るものの、これらの影響を受け地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。取引価格は投資要素も反映され形成された実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅に近いものの繁華性に乏しく、住居系用途への転用が認められる。名古屋駅への接近性を受けての取得需要も認められ、地価は堅調である。

地域要因の将来予測

繁華性・商業性は漸減傾向にあり、地下鉄駅及び都心への良好な接近性を受けて、将来的には住居系用途への転用が進むものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名古屋駅西方の商業地の事例を中心に採用の上査定しており、実証的な価格である。収益価格は、事務所兼共同住宅を想定したものであるが、地域内では自用目的での取引も依然多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

丸の内地区に近く、また「四間道」エリア北背後の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。自用の店舗、事務所利用が中心であり賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

昔からの住宅地等を背後地等とする旧道沿いの商業地である。全般的な景気の影響や名駅への接近性等により、地価は上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は既成商業地域に存する比較的面積が小規模の商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

リニア中央新幹線、大型ビルの建て替え等の影響で名駅周辺の土地需要は強い。当地域は利便性が高く、マンション等の住宅系用途が増えつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名駅地区に存し、投資不動産として購入する需要者がみられ収益価格も十分考量すべきであるが、対象地は投資効率に劣り、投下資本に対する賃料収入を得られないことや建築費の高騰等の影響で、収益価格は低位に求められた。相対的信頼性の判断であるが、名駅地区等の取引事例より試算された実証的な比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

商業重心が名古屋駅前地区に移り、需要は減退していたが、大津通の集客力が増えつつあり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

百貨店、ブランドショップが立地する繁華性の高い高度商業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中区大津通り沿いの高度商業地域で供給はほとんどない。比準価格は同品等の事例が少数しか得られなかったが同一需給圏の事例から試算したものである。一方、収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格であり、近年投資利回りの低下により上昇傾向が顕著である。高い希少性を有する地域であることから比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。