地域要因

農家住宅も混在する変化の乏しい県道沿いの既成住宅地域で、需要は限定的で発展性に乏しく、値頃感はあるが、地価は引き続き下落傾向である。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内にある県道沿いの古くからの農家住宅も混在する既成住宅地域で、土地利用の変化は少なく競争力も弱い。長期にわたる下落による値頃感もあるが、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の既成住宅地域で、居住の快適性を重視した自用目的の取引が大部分である。一方、自用目的以外での建物の建築が法的に規制されていることから、アパート等の収益目的の賃貸建物の想定は不適当であり、収益価格は試算し得ない。よって、最近の市場の実態を反映した実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域的変化はほとんどないが、周辺地域の道路幅員が4m程度と狭いうえ、高齢化が進みつつある住宅団地であり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。富山市南東部郊外の道路幅員が狭い既成住宅地域の中にあり、需要が弱含みであることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にアパートはみられるものの、標準地は第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅団地に存することから、アパートの想定が困難であるため、収益価格の試算ができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自己の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はない。地価は底打ちしたものとみられる。

地域要因の将来予測

郊外の戸建住宅地として、当分の間概ね現状のまゝ推移していくものと予測される。地価は下落後の底打ち状態となり、概ね横這い状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域には在来地主等所有の敷地規模の大きいアパートも見られるが、標準地は間口がやや狭い小規模画地のため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得ない。また、郊外の快適性を重視する住宅地域であるところから、自己使用目的で取引され、売買価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの大型住宅団地であるが相対的な割安感が生じており、地価下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に昭和40年代に造成された住宅団地であり、今後も特段地域要因に変化はないと予測する。相対的に割安感が生じており、地価水準は緩やかな下落傾向からほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、市街化調整区域に存する類似地域等において規範性のある取引事例を収集し得た。収益価格については、周辺が戸建住宅を中心とした地域であること、市街化調整区域ではアパート等の自己使用以外の建築が規制されることから試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比−2．7％，−1．1％（水橋東部地区＋0．3％，−1．6％）

地域要因の将来予測

郊外の市街化調整区域内の田地地域の中に開発された戸建住宅地域で環境条件は今後もほぼ現状で推移すると予測。居住者は地元分家住宅が多く地縁的選好性が強い。価格水準は相対的に低価格水準で推移していくと予測。

価格決定の理由

北東部郊外の調区内の住宅地域に所在する。周辺類似地域内に所在し地域の実勢を反映している事例を採用した。当該地域は調区内の戸建住宅地域であるため民間の賃貸住宅が殆ど存在せず賃貸市場が未成熟である上、自己使用以外の建物の建築が法的に制限されることから収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の信頼性ある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅団地で地域的変化はないが、周辺で開発が続く住宅団地の販売価格の影響を受けている。

地域要因の将来予測

成熟した住宅団地であり、今後とも地域的変化は少ないものと予測する。戸建住宅地に供給過剰感が強くなっているが、地価下落が続き値頃感が出ていることから、地価水準は当面ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域である市街地南方外縁において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域内に存する住宅団地であり、アパート等の賃貸物件の想定が困難であるため収益価格の試算はできなかった。したがって、自己居住目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 新規の住宅団地開発が散見されるも、既成住宅団地の住環境に遜色はなく、需要は現状を維持している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅地域として熟成しつつあり、現状のまま推移すると予測する。周辺地域に新規住宅団地開発、分譲が進んでいるが、景気回復により需要がある程度見込めることから、地価水準は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 同一需給圏及び周辺地域において、戸建住宅用地の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、周辺には在来地主所有のアパートも見られるが、標準地は戸建住宅用地として適正規模に区画割りされた土地の地域に存することから、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は求められなかった。したがって、規範性の高い取引事例を採用して求めた比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はない。郊外の住宅団地は地価の底値感があるが、市場流動性は低く、低廉な売り希望も多く、弱い動きが続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本地域は郊外住宅団地であり、アパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、実際取引に基づき地価の実態を反映しており、信頼性が高い。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域において小規模住宅団地の開発等も散見されるが、当近隣地域の地域要因の大幅な変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

既成市街地外縁部の住宅地域であり、概ね現状を維持したまま、地価水準が今後暫く安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、周辺地域においては在来地主等所有の節税目的のアパートも一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格と比較し、収益価格がかなり低位に求められた。従って、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌に留め、代表標準地の公示価格との均衡関係を再検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

まちなか居住推進事業政策による都心回帰傾向や地価の値頃感等から、生活利便性の高い市街地周辺の宅地需要は供給過剰下においても堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、自用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等より代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから信頼性は高い。一方収益価格は、自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、共同住宅の建設想定は事業収支の観点から非現実的であるため試算しなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋10．3％，＋7．8％（堀川南地区＋2．2％，＋1．4％）

地域要因の将来予測

市央南東部郊外の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、背後に未だ田地が見られるが徐々に宅地化が進む。世帯数の増加が著しく、価格水準は低価格なこともあり、微上昇傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

市央南東部の戸建住宅団地内に所在する。いずれも周辺類似地域のもので実勢を反映している事例を採用した。当該地域は自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ第1種低層住居専用地域に所在する住宅団地であり、賃貸建物の想定が困難であるため、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の信頼性ある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。