地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。平成28年12月に北方近くの都市計画道路（臥竜線）が開通している。

地域要因の将来予測

農地が残る既成住宅地域であるが、居住利便性の良さを反映して需要は堅調なことから、今後も住宅地域として熟成が進むものと予測する。また、地価動向は需給動向を反映して微減傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域、類似地域ではアパート等収益物件は多いものの取引の目的となることは極めて少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。地域性、利便性等から比準価格水準で取引されることが多く売地水準も高い。そのため比準価格は説得力がある。したがって、市場性、かつ、説得力ある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域における土地利用規制の一部が緩和される地区が指定されたが、制約は依然あるため需給への影響は限定的とみられる。

地域要因の将来予測

周囲には広範囲に農地が広がる農家集落地域であり、現状以上の地域拡大は見込めず、今後も現状のまま推移するものと予測する。需要者が限定される需要の弱さから地価は引き続き下落基調と予測する。

価格決定の理由

農家住宅を中心とした既成住宅地域でありアパート等の賃貸物件がほとんど見られないことから賃貸需要が見込めず、賃貸住宅の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、採用範囲が多少広域的となったが類似性の高い農家住宅地域の事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した高い説得力を有する価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の新規分譲単価に高めのものが散見されるが、地積は60坪台と小型化しており、総額も1000万円がほぼ上限。

地域要因の将来予測

古い住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。長野電鉄屋代線廃線以降、若穂地区の衰退傾向が一層強まり人口減少率も高位。画地規模も大きく総額的割安感には程遠く地価は下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

後記の理由から収益還元法は採用しなかった。取引事例比較法は同じ若穂地区の住宅地の事例を採用しており場所的同一性には問題ない。ただ狭い地域範囲で取引件数が限定されるため十分な収集・取捨選択ができなかった。1手法のみであるが自用目的での取引が中心の地域特性を考慮し問題ないと思われる。よって、代表標準地との検討も踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して、比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

H25年度の須坂駅乗降客数は減少。近接駅ビルのテナント撤退等顧客の周辺地域への流出が続く。地域に大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

本地域は駅前商業地域であるが、駅前の銀行が撤退したほか郊外型商業地域への顧客流出が続き収益性の低下が続いている。駅乗降客数が減少しており今後も当面は現状維持で、地価動向は下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は商況不振により繁華性や収益性は低く、当該要因を反映して収益価格は低く求められた。収益価格は、想定条件を多く含むことからやや信頼性に欠ける面がある。一方、比準価格は主に市街地の商業地事例を採用しており、市場の状況を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

利用規制緩和が行われたが、影響は限定的。中心市街地外周部に位置するが、市場閉鎖性が認められる地域として、需要動向は低調。

地域要因の将来予測

都市計画法に基づく調区内宅地の規制緩和が行われ、有効利用を促す要因が認められる。但し、規制緩和の程度からも、一定の制約は残り地価に決定的影響を与えるに至らず、地価下落は緩和ながらも下落継続。

価格決定の理由

市街化調整区域内にある農家集落地域として、賃貸住宅の想定は困難で、賃貸市場の熟成も認められないため、収益価格の試算は行わなかった。取引事例は稀少であるものの、同一需給圏の範囲は広域的で、関連性ある事例をベースに標準地の中心市街地との位置関係に留意し試算された比準価格は、実証性を有するものと認められる。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。中心部に近く利便性や快適性に優る住宅地の需給環境は改善している。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパート等も見られる商店街背後の住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、周辺にはアパート等も見られるが、自己の居住目的の取引が中心である。標準地は規模が小さく、共同住宅の想定は困難であるので収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。中心部に近く利便性や快適性に優る住宅地の需給環境は改善している。

地域要因の将来予測

郊外型の店舗等が建ち並ぶ幹線道路背後に平成7年頃に開発された小規模な分譲住宅地で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が建ち並ぶ新興の住宅地域で、周辺にはアパート等も見られるが、自己の居住目的の取引が中心である。標準地は規模が小さく、共同住宅の想定は困難であるので収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長野市へ続く国道沿いの地域で、背後の住宅地価格は比較的安定しているが、商況は改善とは言えず、地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域の実態に即した駐車場付きの店舗を想定して収益価格を試算したが、賃貸事例が少なく、賃料水準や空室率の把握にやや難があるため、相対的精度が劣ることは否めない。比準価格は、住商混在地域の事例を含むものの、市内での数少ない商業系の取引の中から事例を収集、採用しており、試算価格は実証的で精度が高いと言える。以上から、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。需要がやや弱い地域であり、価格は弱含みが継続している。

地域要因の将来予測

長野市東部に位置する熟成した住宅地域であり、空地も見られるが需要はやや弱い。特筆すべき変動要因はなく、当面は現状が継続するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は住環境が整備され、価格形成要因としては居住の快適性が重視されている。取引は自用目的が中心であり、地域の地価水準は自用を前提に形成されているため、採用事例との間に強い価格牽連性が認められる。また間口・奥行の関係から共同住宅の想定は非現実的であるため収益還元法は適用せず、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域に変動要因は認められない。中核店舗を中心に堅調な商況も認められ、地域動向は安定局面に入りつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外型路線商業地域である地域的特性からも、効率的賃貸想定が困難で、収益価格水準は低位となった。本地域は賃貸による画地利用が進む路線商業地域であるが、自用目的取引も依然として行われ、賃貸利用を行うにあたっても、所有権取得の場合の地価水準が参考とされるケースが多い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、代表標準地との検討及び単価と総額の関連を踏まえ、収益価格も関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

自宅兼店舗が多く、閉店後住宅として継続使用、更地化、住宅地への移行等がみられている。

地域要因の将来予測

駅南側、郊外の幹線道路沿いの大型店舗、長野市内の店舗の利用が増え、小規模店舗での買い物客は減り、商況は停滞した状況が続き、住宅地への転換がさらに進むと予測される。

価格決定の理由

住宅地としての需要もみられる地域であることから、比準価格は豊野町内の住商混在地域のほか住宅地域の事例も採用し求めたが、市場価値を反映した説得力のある価格となっている。収益価格は、地域が商業地域として停滞状況にあり、また自用店舗が中心のため、理論的説得力が弱い。したがって代表標準地との検討を踏まえ、複数の取引事例より求め市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「北長池地区」の人口・世帯数は概ね安定的に推移するが、隣接市街化区域との比較で、需要は顕在化しにくく、需要動向は停滞。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅が混在し、市場閉鎖性の程度はやや弱く、一定の利便性も有するが、有効利用上の難がある市街化調整区域内宅地として、需要は顕在化しにくく、地域動向は停滞気味にて推移するものと予測。

価格決定の理由

市街化調整区域内にある農家住宅が見られる地域として、賃貸住宅の想定は困難で、賃貸市場の熟成も認められないため、収益価格の試算は行わなかった。事例は稀少であるものの、同一需給圏の範囲は広域的であり、需給圏内事例と標準地との関連に十分検討を加え、比準価格の試算は行われ、実証性を有するものと判断されるため、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。小規模な宅地開発等により供給は安定しているが、郊外で利便性が劣ることから需要は弱い。

地域要因の将来予測

昭和40年代中頃に開発された住宅団地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地を形成しており、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、アパートや月極駐車場等の収益物件も若干見られるが、自己の居住目的での取引が中心であるので、原価法及び収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。