長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外(井上駅・須坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,800円

2017年01月01日に行った長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,800円/㎡としました。

長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外
住居表示 
価格14,800円/㎡
交通施設、距離須坂、3,900m
地積330㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心に周囲に農地も多い住宅地域
前面道路の状況北東6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格14,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域における土地利用規制の一部が緩和される地区が指定されたが、制約は依然あるため需給への影響は限定的とみられる。
地域要因の将来予測周囲には広範囲に農地が広がる農家集落地域であり、現状以上の地域拡大は見込めず、今後も現状のまま推移するものと予測する。需要者が限定される需要の弱さから地価は引き続き下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は須坂市及び隣接する長野市及び小布施町の市街化調整区域内住宅地域の圏域。需要者の中心は近隣地域及びその周辺に地縁等を有する者に限定される。市街化区域内の一般住宅地と比較して、調整区域内住宅地は土地利用上の制約等のため需要が大幅に小さく需要者も限定され、新規の住宅地供給も限定的であることから取引自体が非常に少なく、需給は停滞が続いている。また、個別性も強いため中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因須坂市内では住宅地需要の回復傾向が見られる地域もあるが、利用上の制約が大きい調整区域内住宅地域は需要減退が続いている。

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格14,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に変動要因は認められない。接近性が劣り、市場閉鎖性が認められる地域として、需要動向は低調。
地域要因の将来予測中心市街地より遠距離で、農地も残る市場閉鎖性ある農家住宅地域として、需要は停滞している。今後も、調区内地域として、有効利用上の制約もあり、土地利用度が向上する要因はなく、地価は引き続き下落。
市場の特性同一需給圏は、須坂市市街化調整区域住宅地域を中心に隣接市町の市街化調整区域住宅地域を含む圏域となる。農家集落地域を形成し、地縁的結合が認められることから、需要者の中心は、地縁的関連性を有する本地域あるいは周辺地区の居住者となる。需要限定に加え、居住利便性も劣るため、需要動向は停滞している。需要水準の総額に関しても、市街化調整区域内の取引事例は少ないことに加え、取引価格帯にも幅が大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口は減少傾向が継続し、高齢化率も上昇傾向に歯止めがかからず、不動産市場は縮小局面にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6299195
北緯 138度3104443

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県須坂市大字野辺字村石１７２８番長野県須坂市望岳台１３番８長野県須坂市大字小山字助四郎２６１５番

参考：近隣駅の地価相場

井上駅(地価相場 43,700円/㎡)須坂駅(地価相場 38,100円/㎡)日野駅(地価相場 40,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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