長野県長野市若穂綿内字麦在家８６７８番１４(綿内駅・若穂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,100円

2016年01月01日に行った長野県長野市若穂綿内字麦在家８６７８番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,100円/㎡としました。

長野県長野市若穂綿内字麦在家８６７８番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市若穂綿内字麦在家８６７８番１４
住居表示 
価格35,100円/㎡
交通施設、距離長野、8,500m
地積330㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南東道路で居住快適性が優れる。画地規模が大きいが当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因周辺の新規分譲単価に高めのものが散見されるが、地積は60坪台と小型化しており、総額も1000万円がほぼ上限。
地域要因の将来予測古い住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。長野電鉄屋代線廃線以降、若穂地区の衰退傾向が一層強まり人口減少率も高位。画地規模も大きく総額的割安感には程遠く地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市の若穂、松代及び須坂市西寄りの郊外住宅地域。需要者は当圏域内に何らかの地縁的選好性を持つ者にほぼ限定される。鉄道駅がなく長野市や須坂市の中心部への時間的距離が遠く交通利便性の欠如から住環境は良好とは言えない。競合関係にある他市域の住宅地域と比較して劣後感があり需要増は見込めない。100坪程度での土地価額は1000万円前後、新築の戸建物件は総額2400万円程度が一般的な需要の限界と思われる。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下落一辺倒から下げ止まり気配の様相を呈してきた。

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格35,200円/㎡
個別的要因近隣地域内の標準的な土地であり、個別的に特段の市場性の変化は生じていない。
地域要因千曲川南東側の綿内地区の人口は減少傾向にある。交通利便性等が劣り価格は弱含みで推移しているが、周辺のミニ開発では高価格取引も見られる。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心にアパートも混在する郊外の既成住宅地域であり今後も現状維持と予測する。犀北地区に比べた割安感もあって近年のミニ開発による小規模宅地の需要は比較的堅調であり、地価は下落率縮小と予測する。
市場の特性同一需給圏は若穂・松代地区等の長野市南東部郊外の住宅地域であり、需要者の中心は長野市及び周辺市町の居住者等である。圏内では未利用地や農地を転用した小規模な宅地開発が行われており、市街地近郊の住宅地に比べた割安感から需要は比較的堅調な模様である。土地は1，000万円前後、新築物件は2，500万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因長野県経済の緩やかな回復と北陸新幹線開業による長野市拠点化の動き等もあり、利便性の高い市内住宅地域では価格は回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度621217
北緯 138度2561848

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県長野市大字大豆島字樋掛り３８９３番７外１筆長野県長野市みこと川１４番長野県長野市大字大豆島字中島１０２０番１

参考：近隣駅の地価相場

綿内駅(地価相場 59,600円/㎡)若穂駅(地価相場 35,100円/㎡)信濃川田駅(地価相場 35,100円/㎡)井上駅(地価相場 43,700円/㎡)大室駅(地価相場 55,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード