長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４(須坂駅・日野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,900円

2017年01月01日に行った長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,900円/㎡としました。

長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４
住居表示 
価格57,900円/㎡
交通施設、距離須坂、100m
地積107㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、営業所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北16.0m県道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格58,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変動はない。
地域要因H25年度の須坂駅乗降客数は減少。近接駅ビルのテナント撤退等顧客の周辺地域への流出が続く。地域に大きな変動要因はない。
地域要因の将来予測本地域は駅前商業地域であるが、駅前の銀行が撤退したほか郊外型商業地域への顧客流出が続き収益性の低下が続いている。駅乗降客数が減少しており今後も当面は現状維持で、地価動向は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、須坂市の熟成した商業地域及び立地条件において関連が認められる隣接市の商業地域が挙げられる。需要者は市内事業経営者、法人が中心で市外よりの転入は僅かである。郊外型路線商業地域との競合による顧客流出は顕著で、地域経済不振による消費への影響は大きい。駅前広場整備計画が進行中であるが、小規模なものにとどまるため大きな影響はないと予測する。需要の中心価格帯は、画地規模がばらばらであることから明確でない。
一般的要因雇用・生産面は回復しつつあるが、商業環境は不振で、駅乗降客数の減少もあって不動産需要は低迷が続く。

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格57,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。駅前の商業施設は空き店舗が増えており、新たな投資も少ない状態が続いている。
地域要因の将来予測駅に近い県道沿いに飲食店や小規模な近隣型の店舗、事務所等が建ち並ぶ古くからの商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、須坂市中心部並びに隣接する長野市や小布施町及び中野市の商業地域で、需要者の中心は、自用の店舗等を求める地場の法人や個人事業者等である。当該地域は須坂駅に近い飲食店や近隣型の店舗等が建ち並ぶ旧来の商業地域であるが、最近は閉鎖する店舗等も多く衰退傾向にある。地域経済の状況や店舗の郊外化・大型化等が更に進む状況下では、今後も新規投資等は少ない状況が続くと考えられる。
一般的要因景気は回復傾向にあるが、店舗の郊外化や大型化等による顧客の流出により、旧来の商業地は衰退傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6558855
北緯 138度3057533

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

須坂駅(地価相場 38,100円/㎡)日野駅(地価相場 40,050円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)井上駅(地価相場 43,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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