長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１(須坂駅・日野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,700円

2017年01月01日に行った長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１(長野県須坂市墨坂２−５−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,700円/㎡としました。

長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１
住居表示墨坂２−５−１４
価格44,700円/㎡
交通施設、距離須坂、1,200m
地積247㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格44,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変動はない。平成28年12月に北方近くの都市計画道路（臥竜線）が開通している。
地域要因の将来予測農地が残る既成住宅地域であるが、居住利便性の良さを反映して需要は堅調なことから、今後も住宅地域として熟成が進むものと予測する。また、地価動向は需給動向を反映して微減傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内市街地及びその周辺の住宅地域と判定。需要者の中心は同一需給圏の居住者が主であるが、周辺市町村からの転入者も認められる。市場動向については生活利便性や住環境の面において良好であり不動産取得需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地900∼1200万円程度、新築戸建住宅は2500∼3000万円程度である。
一般的要因市人口は減少、世帯数は増加。有効求人倍率の上昇等景気は持ち直しているが、一方で不透明感も増している。

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。中心部に近く利便性や快適性に優る住宅地の需給環境は改善している。
地域要因の将来予測郊外型の店舗等が多く見られる幹線道路背後の住宅地域で、一般住宅の中にアパートや医院、事務所、畑等も見られる。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野電鉄「須坂」駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者の中心は須坂市内及び隣接市町村居住のサラリーマン等である。当該地域は須坂市中心部に比較的近い幹線道路の背後に形成された住宅地域で、小規模な宅地開発等も見られ一定の供給は確保されている。需要は引き続き弱い状態が続いているが、需給環境は改善傾向にある。土地は700∼1，000万円、新築戸建は3，000万円以内が需要の中心である。
一般的要因住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用や所得も改善傾向にあるので、景気は緩やかに回復している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6481169
北緯 138度2998676

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

須坂駅(地価相場 38,100円/㎡)日野駅(地価相場 40,050円/㎡)井上駅(地価相場 43,700円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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