上田駅 近隣地価情報
49,750円
長野県上田市にあるしなの鉄道線上田駅の地価相場は49,750円/㎡(164,462円/坪)です。
上田駅を中心とした2,000m圏内の不動産25件の地価をサンプルとしています。
なお、地価の平均値は51,037円/㎡(168,717円/坪)で、最高値は58,900円/㎡(194,710円/坪)、最低値は65,300円/㎡(215,867円/坪)です。
上田駅近隣不動産の地価詳細
上田駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。
| 上田駅 からの距離 | 価格 | 詳細 |
|---|---|---|
| 約155m | 66,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約345m | 58,900円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因旧市街地での大型店等の建築・開設などの動きは落ち着いている。上田城跡公園付近は駐車場等の整備が進められたが、近隣に目立った動きはない。 地域要因の将来予測熟成の進んだ中心部の住宅地域であり、今後も現況を保持して安定推移すると思われる。地価は中心部住宅地の供給過剰感が薄れ、底堅い。今後も堅調な推移が予測される。 価格決定の理由散見される賃貸共同住宅の多くは遊休地利用の一方途として建築されるため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強く、利便性等の優劣が土地価格ほどには反映されない。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が映し出されず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を重点に収益価格を参酌し、前年価格との均衡にも留意の上、上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：宮本 豊 |
| 約589m | 18,700円/㎡ | 調査年：2005年 |
| 約589m | 19,700円/㎡ | 調査年：1998年 |
| 約591m | 37,000円/㎡ | 調査年：2005年 |
| 約591m | 9,510円/㎡ | 調査年：2005年 |
| 約591m | 3,800円/㎡ | 調査年：2005年 |
| 約591m | 28,800円/㎡ | 調査年：2005年 |
| 約591m | 33,000円/㎡ | 調査年：2005年 |
| 約591m | 38,600円/㎡ | 調査年：1998年 |
| 約623m | 110,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅前ロータリーのイトーヨーカドー跡地に、新潟薬科大学が平成31年4月開設予定である。 地域要因の将来予測大型店への顧客の集中が進む中で、中心市街地の繁華性は駅前地区への一極集中が続くと思われる。北方の原町でマンションが建設中のほか、海野町商店街でもマンション建設計画がある。新潟薬科大学が開設予定である。 価格決定の理由周辺商業地域は自用の店舗等が中心で、賃貸市場の成熟度は総じて低い。収益価格は直接法にて純収益を資本還元したもので、商業地の立地採算性が重視される観点において説得力を有するものの、賃貸市場の未成熟に加え試算の過程で想定要素が多分に介入すること等からその精度は相対的に劣る。従って、商業地の事例を採用し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 和寛 |
| 約623m | 53,500円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地方景気停滞下、飲食店街の商況は厳しいが、背後住宅地の地価水準との比較で下落傾向は緩和している。近隣地域に特段の変化は見られない。 地域要因の将来予測一方通行路の多い飲食店街で近年安定的硬直的に推移している。市の歓楽街を取り巻く厳しい情勢から地価下落が続いていたが、付近の住宅地価が下げ止まっているため、今後は安定化が予測される。 価格決定の理由比準価格は数少ない商業地の事例を駆使し、周辺類似地域より検討を加えたもので、近隣の市場実態を映した具体的実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、前年価格との均衡に留意するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：宮本 豊 |
| 約646m | 57,500円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約646m | 51,600円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約736m | 65,300円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因西方より電線地中化工事が進行中だが、商況に大きな変化はない。 地域要因の将来予測東南方のイオン上田を核とする国道沿いの商業地域で、南方に新設された幹線市道への車両交通の分散が見られるとはいえ、車両通行量は多く、現状を維持しつつ推移するものと予測する。 価格決定の理由自用の店舗等が中心で、賃貸市場の成熟度は総じて低い。収益価格は、直接法により求めたが、賃貸市場の未熟成、賃料が持つ諸特性に加え、試算過程に多くの想定要素が介入することから低く求められ、試算価格としての規範性は低い。よって、周辺商業地の5事例を採用し試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 和寛 |
| 約738m | 38,200円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因市街地近郊の住宅地であり、ある程度の需要が見込まれるが、周囲には競合地が多く供給過剰感も否めないため需要は依然弱含みで推移している。 地域要因の将来予測市街地近郊の住宅地域であり、ある程度の需要は認められる。しかしながら、周囲には競合地が多く供給過剰の状態にあるため、地価も暫くは緩やかな下落が続くと思料される。 価格決定の理由当該地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、賃貸市場の成熟度が低いため、収益還元法を非適用とした。比準価格は周辺類似地域における実際の取引事例を基に試算しており、実証的で市場の実態を反映した説得力を有する価格である。よって、本件は比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西入 悦雄 |
| 約738m | 41,800円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,149m | 48,400円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,215m | 59,600円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因モータリゼーションの進展等を背景に、郊外の主要幹線沿い等に需要が分散化しており、地価も下落が続いている。 地域要因の将来予測旧市街地外周を貫く国道18号沿いで中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、郊外の主要幹線沿い等に需要が分散化している影響から、依然需要は低迷している。 価格決定の理由比準価格は市街地周辺の主要幹線沿いにおける商業地の取引事例を基に試算しており、実証的で市場の実態を反映した説得力を有する価格である。収益価格は中層の店舗兼事務所ビルを想定して求めた理論的な価格であるが、試算の過程において想定要素を含むため精度はやや劣る。よって本件は、信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西入 悦雄 |
| 約1,272m | 53,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,598m | 43,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因既成住宅地域であり、目立った変化はない。 地域要因の将来予測市街地に位置する既成住宅地域で、今後も当面は現状のまま推移するものと予測。地価は下落傾向が続くと予測されるものの、緩和傾向にある。 価格決定の理由周辺は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等も見受けられるが自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。また、収益価格は現行賃料水準では土地価格に相応する賃料は得られず、合理性を欠くため試算しないものとした。市街地近郊の複数の事例により求められ、実証的な比準価格を中心に調整しながら、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：久保田 修二 |
| 約1,660m | 40,400円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,751m | 38,800円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因市街地近郊での大型店等の建築・開設などの動きは落ち着いている。上田城跡公園付近は駐車場等の整備が進められたが、近隣に変化は見られない。 地域要因の将来予測郊外型の住宅地域であるが、このところ宅地化の動きは緩慢なものに留まっており、今後も安定的に推移すると思料される。低金利に支えられて有効需要は徐々に伸びつつあり、地価は下げ止まり基調が予測される。 価格決定の理由戸建住宅主体の地域であり、価格形成要因としては居住の快適性、利便性、安全性が重視され、収益性は選択の指標に入らない。また、地域的に土地価格に見合うような収益は見込みにくく、本標準地は賃貸共同住宅を建てるには画地規模が小さいこともあって収益価格の試算は行わなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、一円の人口、世帯数、高齢化率等の推移動向に留意し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：宮本 豊 |
| 約1,812m | 46,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因熟成した住宅地域で、予測される地域要因の変動はない。 地域要因の将来予測熟成した既成住宅地域であり、当面現状維持と予測する。地価は割安感のある郊外住宅地と競合する中、引き続き弱含みであるが、価格水準が低くなったことから下落は緩和傾向と予測する。 価格決定の理由同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：大井 邦弘 |
| 約1,816m | 43,200円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因上田市街地外周部に位置する郊外路線商業地域であり、店舗の進出動向はやや弱い。 地域要因の将来予測接面路線の南東側延長が整備され、系統連続性は向上したが、依然として市中央部の迂回路的性格が強く、需要は弱いことから、当面は現状が継続するものと予測する。 価格決定の理由路線商業地を中心に広域的に収集選択した結果、採用した事例は各々環境は異なるが、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、比準価格は市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高いものと思料する。一方、収益価格は賃料比準における資料等が乏しく相対的に信頼性がやや劣る。よって本件においては資料の相対的信頼性に鑑み比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：大井 邦弘 |
上田駅近隣不動産マップ
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上田駅の関連情報
上田駅の近隣駅の地価相場
| 上田電鉄別所線城下駅 | 58,900円/㎡ |
| 上田電鉄別所線三好町駅 | 53,500円/㎡ |
| 上田電鉄別所線赤坂上駅 | 43,200円/㎡ |
| 上田電鉄別所線上田原駅 | 44,500円/㎡ |
| しなの鉄道線信濃国分寺駅 | 53,500円/㎡ |
| 上田電鉄別所線寺下駅 | 48,250円/㎡ |
| 上田電鉄別所線神畑駅 | 43,000円/㎡ |
| 上田電鉄別所線大学前駅 | 36,200円/㎡ |
| しなの鉄道線西上田駅 | 40,500円/㎡ |
| 上田電鉄別所線下之郷駅 | 23,100円/㎡ |
| しなの鉄道線大屋駅 | 33,200円/㎡ |
| 上田電鉄別所線中塩田駅 | 23,100円/㎡ |
| 上田電鉄別所線塩田町駅 | 23,100円/㎡ |
| 上田電鉄別所線中野駅 | 23,100円/㎡ |
| 上田電鉄別所線舞田駅 | 10,000円/㎡ |
| しなの鉄道線テクノさかき駅 | 33,400円/㎡ |
| 上田電鉄別所線八木沢駅 | 21,050円/㎡ |
| しなの鉄道線田中駅 | 28,800円/㎡ |
| 上田電鉄別所線別所温泉駅 | 21,050円/㎡ |
| しなの鉄道線坂城駅 | 33,250円/㎡ |