長野県上田市大手１丁目５２９８番１(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
58,900円
2017年01月01日に行った長野県上田市大手１丁目５２９８番１(長野県上田市大手１−３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上田市大手１丁目５２９８番１ |
| 住居表示 | 大手１−３−１１ |
| 価格 | 58,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上田、500m |
| 地積 | 207㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ商店街に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮本豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本豊 |
|---|---|
| 価格 | 58,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧市街地での大型店等の建築・開設などの動きは落ち着いている。上田城跡公園付近は駐車場等の整備が進められたが、近隣に目立った動きはない。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成の進んだ中心部の住宅地域であり、今後も現況を保持して安定推移すると思われる。地価は中心部住宅地の供給過剰感が薄れ、底堅い。今後も堅調な推移が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR上田駅の圏域で、千曲川右岸地区のうち上田駅から直線距離にて3∼4km前後に及び、左岸地区の御所、諏訪形、中之条を含む。そのうち、利便性の高い上田駅徒歩圏により強い代替競争関係が認められる。付近への需要者は同一需給圏の居住者が大半を占め、圏域外からの転入者は数少ない。有効需要は限定的ながら売り物件も少なく、地価は下げ止まっている。土地は1000万円台前半、新築の戸建は2000万円台半ばの物件が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。市街地売り地希望平均単価若干上昇。 |
久保田修二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 久保田修二 |
|---|---|
| 価格 | 58,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 方位が北東であるほか、地域のほぼ標準的な画地で個別的要因による市場性の大きな変動はない。 |
| 地域要因 | 上田市街地中心部に位置する既成住宅地域であり、利便性が良く、住宅地としての需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部の既成住宅地域で今後も現状を維持していくものと思料する。既成市街地内での宅地需要は回復傾向にある。本地域の供給が限定的なため、相対的稀少性から需要は堅調。地価は横這い傾向で推移するものと予測。 |
| 市場の特性 | 上田市街地内に存する住宅地域で、需要者は主に市内の居住者で所得水準の比較的高い層が中心である。上田市の中心部に位置し、商店街や駅、公共施設等に近く利便性は良好であるが、街路条件に難があることから、周辺にある天神の杜分譲地に需要が集中していた。前記分譲地販売がほぼ完了したことから、市街地内住宅地の需要も回復傾向にあり、特に本地域は供給が少ないことから需要は堅調。需要の中心となる価格帯は土地で概ね1千2百万円前後である。 |
| 一般的要因 | 当市の総人口はやや減少。所得環境も改善に至っていないものの、本地域の供給が限定的なため、相対的稀少性から需要は堅調。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3998839 北緯 138度2489667 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)信濃国分寺駅(地価相場 53,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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