長野県上田市上田字中丘１４７３番５外(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,200円

2017年01月01日に行った長野県上田市上田字中丘１４７３番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,200円/㎡としました。

長野県上田市上田字中丘１４７３番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上田市上田字中丘１４７３番５外
住居表示 
価格43,200円/㎡
交通施設、距離上田、2,400m
地積697㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼作業所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の郊外型店舗が多い路線商業地域
前面道路の状況南西15.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格43,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上田市街地外周部に位置する郊外路線商業地域であり、店舗の進出動向はやや弱い。
地域要因の将来予測接面路線の南東側延長が整備され、系統連続性は向上したが、依然として市中央部の迂回路的性格が強く、需要は弱いことから、当面は現状が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は上田市内に位置する商業地域、需要者の中心は県内外で店舗展開する企業と把握した。需給動向については、接面路線の南東側延長に新規の出店が見られたが限定的であり、市中心部、郊外ともに停滞気味である。需要の中心となる価格帯については、商業地の取引は数が少ないうえ個別性が強く、収集した事例においてもバラツキが大きく把握は困難である。
一般的要因28年は大河ドラマ「真田丸」の影響で賑わった。上田駅前のイトーヨーカドー上田店跡地に新潟薬科大学長野薬学部設置の動きがある。

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格43,300円/㎡
個別的要因標準宅地に比して特段の変動要因は認められない。
地域要因上田市内全体でも新規出店等は少ないものの、最近では上田バイパスの国分への延伸に伴う競合関係もあり需要は依然として低迷している。
地域要因の将来予測上田市街地外縁部を貫く国道18号上田バイパス沿いの路線商業地域であり、周辺地域にも特段大きな変動要因は見当たらず、当分は現状のまま弱含みで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は中心市街地から郊外にかけての主要幹線沿いの路線商業地域である。需要者は県内外で店舗、営業所等を展開する企業が中心である。当該地域は市街地外縁部を貫く国道18号上田バイパス沿いの路線商業地域である。近年上田市内全体でも新規出店等は少ないものの、最近では上田バイパスの国分地区への延伸に伴う競合関係もあり、当該地域の需要は依然として低迷している。また需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
一般的要因地方圏においては未だ本格的な景気回復に至っておらず、個人消費も低迷しており、店舗・事務所ビルに対する需要も弱い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度408358
北緯 138度2631373

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)信濃国分寺駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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