長野県上田市御所字中満丁２５０番８(城下駅・三好町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,200円

2017年01月01日に行った長野県上田市御所字中満丁２５０番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。

長野県上田市御所字中満丁２５０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上田市御所字中満丁２５０番８
住居表示 
価格38,200円/㎡
交通施設、距離三好町、260m
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格38,200円/㎡
個別的要因標準画地と比較して、特に際立った個別的要因は認められない。
地域要因市街地近郊の住宅地であり、ある程度の需要が見込まれるが、周囲には競合地が多く供給過剰感も否めないため需要は依然弱含みで推移している。
地域要因の将来予測市街地近郊の住宅地域であり、ある程度の需要は認められる。しかしながら、周囲には競合地が多く供給過剰の状態にあるため、地価も暫くは緩やかな下落が続くと思料される。
市場の特性同一需給圏は上田市内で千曲川左岸に存する住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者が中心で、周辺市町村からの転入者も含む。当該地域は市街地へのアクセスが比較的良好な住宅地域であり、ある程度の需要が見込まれる。しかしながら、周囲には競合の住宅地が多く供給過剰感も否めないため、需要は依然として弱含みで推移しており、地価も緩やかな下落基調で推移している。又需要の中心となる価格帯は土地で1，000万円以下である。
一般的要因都心部を中心に景気は上昇傾向にあるものの、地方においてはその波及効果が弱く、地域経済は回復感に乏しい状況が続いている。

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域自体に目立った変化はない。平成28年6月、道路距離2kmの国道143号沿にホームセンタームサシが開店。
地域要因の将来予測県道、駅、アリオ上田に近く利便性に優れる住宅地として需給は比較的安定している。
市場の特性同一需給圏の範囲は千曲川左岸の中心部に比較的近い住宅地域、需要者の中心は同一需給圏の居住者である。需給動向は、県道、当市中心部に比較的近く交通・生活利便性に優れる住宅地域であり、上田市では全体的に住宅地は供給過剰傾向にある中で、中心部に近く利便性の高い地域では比較的需要は多い。需要の中心となる価格帯は、土地が800万円∼1100万円程度、新築の戸建物件は2300万円∼2800万円程度が標準である。
一般的要因総人口、生産年齢人口とも減少。製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、中小企業では限定的。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3950316
北緯 138度2411759

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)上田駅(地価相場 49,750円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)寺下駅(地価相場 48,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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