長野県上田市中央１丁目５０９９番２外(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
110,000円
2017年01月01日に行った長野県上田市中央１丁目５０９９番２外(長野県上田市中央１−４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上田市中央１丁目５０９９番２外 |
| 住居表示 | 中央１−４−５ |
| 価格 | 110,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上田、210m |
| 地積 | 75㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 各種専門店が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西18.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
金子和寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金子和寛 |
|---|---|
| 価格 | 110,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前ロータリーのイトーヨーカドー跡地に、新潟薬科大学が平成31年4月開設予定である。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型店への顧客の集中が進む中で、中心市街地の繁華性は駅前地区への一極集中が続くと思われる。北方の原町でマンションが建設中のほか、海野町商店街でもマンション建設計画がある。新潟薬科大学が開設予定である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市中心部の商業地域で、需要者は小売店舗、飲食業等を営もうとする長野県内の個人又は法人が中心である。中心商店街が、アリオ上田及び郊外大型小売店舗との競争関係において繁華性が減退しているものの、マンション建設による徒歩圏での背後地人口の増加、新潟薬科大の設置による昼間人口の増加が期待される。取引価格は当事者の業種、個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、先行不透明なため消費の拡大につながらない。 |
久保田修二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 久保田修二 |
|---|---|
| 価格 | 110,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因による大きな変動はない。土砂災害防止法による警戒区域に指定されているが、価格への影響はない。 |
| 地域要因 | 駅に近接するアリオや郊外の商業施設等に顧客が分散しており、市街地中心部の空洞化が進行しているが、旧リヴィンの跡地にホテルが進出。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業の核が郊外及び駅に近接した大型商業施設に移行している影響により既存商店街の衰退する中では、新規需要が顕在化し難いものの、駅前に近接する商業地域のため場所的な優位性を有するため需要は堅調。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上田駅を中心とした市街地内の商業地域。需要者は地元の小売・飲食業者の他、広域で商業展開する県内外の企業である。上田市中心部の既存商業地は、郊外の幹線道路沿いの大型店及び駅に近接する大型商業施設アリオ等への顧客流出に伴い、衰退傾向が見られる。市街地中心部の空洞化が進む一方で、駅前に大学誘致等の計画も進捗しつつあり、最近では取引は散発的ではあるが見られる。需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 消費税増税後の個人消費の低迷が続いている影響もあり、店舗・事務所ビルに対する需要も弱いが、稀少性を有する不動産には底堅い需要。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3980286 北緯 138度25055 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県上田市大字上田原字天ノ原１２６０番５０長野県小県郡真田町大字長字山遠家６１３０番６長野県小県郡武石村大字下本入字渡場９０番２長野県上田市大字中之条字柳原５７５番６外２筆長野県小県郡丸子町大字腰越字中町９０番１長野県小県郡丸子町大字東内字休石３３３１番長野県小県郡真田町大字傍陽字早稲田７６２番１長野県小県郡真田町大字長字菅平１２２３番２０２０長野県小県郡真田町大字長字重附７２５７番４長野県小県郡真田町大字本原字堰合３６０番２６
参考：近隣駅の地価相場
上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)信濃国分寺駅(地価相場 53,500円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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