長野県上田市常田２丁目８６９番４(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
65,300円
2017年01月01日に行った長野県上田市常田２丁目８６９番４(長野県上田市常田２−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上田市常田２丁目８６９番４ |
| 住居表示 | 常田２−７−８ |
| 価格 | 65,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上田、750m |
| 地積 | 177㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東15.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
金子和寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金子和寛 |
|---|---|
| 価格 | 65,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 西方より電線地中化工事が進行中だが、商況に大きな変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 東南方のイオン上田を核とする国道沿いの商業地域で、南方に新設された幹線市道への車両交通の分散が見られるとはいえ、車両通行量は多く、現状を維持しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上田市内及び周辺市部の商業地域で、需要者は店舗、事業所等を営もうとする長野県内の個人又は法人が中心である。イオン上田はアリオ上田との競争関係があるものの、両店舗の協働により、東信地区を越え北信、中信地区まで及ぶ広域の商圏を形成している。取引価格は当事者の業種、個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、先行不透明なため消費の拡大につながらない。 |
羽田富雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 羽田富雄 |
|---|---|
| 価格 | 65,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。 |
| 地域要因 | 地域内に格別な変動はないが、市中心部から郊外へ商業中心の拡散等を反映して、当該地域の商況は減退しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺に在来の核店舗が存するが、郊外の新興のショッピングセンター等との競合等により、当面衰退傾向が続くものと予測。地価は、当該環境により、引き続き弱含みと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧上田市市街地内幹線沿線の路線商業地を中心とする市内全域の商業地域。需要者の中心は、地元の法人・個人事業者であるが、規模の大きい敷地については大型店を全国展開する法人も見られる。ほぼ熟成した市街地内にあり新規の開発の可能性は少なく、また中心商業地の空洞化が進行しつつあり、商業地の需給は引き続き弱含みである。営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 上田市H28．9人口156千人・−2．2％／5年。同高齢化率29．9％・＋11．6pts／5年。H27取引件数1．6千件・−2．4％。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3950427 北緯 138度2558554 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)信濃国分寺駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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