長野県上田市緑が丘１丁目３３７１番１９(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,000円

2017年01月01日に行った長野県上田市緑が丘１丁目３３７１番１９(長野県上田市緑が丘１−６−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,000円/㎡としました。

長野県上田市緑が丘１丁目３３７１番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上田市緑が丘１丁目３３７１番１９
住居表示緑が丘１−６−１
価格46,000円/㎡
交通施設、距離上田、1,700m
地積218㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格46,100円/㎡
個別的要因都市計画道路の区域内にあるため、建築の際は都市計画法53条の許可が必要。他に個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅地域で、予測される地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測熟成した既成住宅地域であり、当面現状維持と予測する。地価は割安感のある郊外住宅地と競合する中、引き続き弱含みであるが、価格水準が低くなったことから下落は緩和傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧市街地北部を中心に上田駅を最寄駅とする圏域内に位置する住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者も含む。割安感のある郊外の宅地との競合により需要は減退していたが、価格水準が低くなったことから下げ止まりの地域も見られる。市場の中心価格帯は、土地のみの総額で900万円∼1300万円程度となっているが、最近は総額を抑えた小規模な宅地分譲も増えつつある。
一般的要因28年は大河ドラマ「真田丸」の影響で賑わった。上田駅前のイトーヨーカドー上田店跡地に新潟薬科大学長野薬学部設置の動きがある。

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格45,900円/㎡
個別的要因方位が西であるほかは概ね標準画地であり、個別的要因の変動はない。
地域要因公共施設、商業施設等へのアクセスが良い閑静な住宅地域であり、需要が比較的多く、地価の下落幅も縮小している。
地域要因の将来予測当該地域は公共施設、商業施設等に近い閑静な住宅地域である。市内での宅地供給が過剰気味の中、中心市街地に近く、利便性の良好な地域では需要が比較的多く、地価の下落幅も縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は上田市内で千曲川右岸に存する住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者が中心で周辺市町村からの転入者も含む。当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、商業施設、公共施設等へのアクセスも良好である。市内での宅地供給が過剰気味の中、中心市街地に近く、利便性の良好な地域では需要が比較的多いため、当該地域の需要も比較的堅調に推移している。又、需要の中心となる価格帯は、土地で1，000万円前後である。
一般的要因首都圏を中心にアベノミクス、東京五輪等の経済効果が現実化しているが、地方圏においてはその効果が弱く、依然回復感に乏しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4108216
北緯 138度2473106

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)西上田駅(地価相場 40,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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