長野県上田市常入１丁目１０５２番７外(信濃国分寺駅・上田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,800円

2017年01月01日に行った長野県上田市常入１丁目１０５２番７外(長野県上田市常入１−７−８３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,800円/㎡としました。

長野県上田市常入１丁目１０５２番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上田市常入１丁目１０５２番７外
住居表示常入１−７−８３
価格38,800円/㎡
交通施設、距離上田、2,300m
地積185㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況東5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本豊氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本豊
価格38,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地近郊での大型店等の建築・開設などの動きは落ち着いている。上田城跡公園付近は駐車場等の整備が進められたが、近隣に変化は見られない。
地域要因の将来予測郊外型の住宅地域であるが、このところ宅地化の動きは緩慢なものに留まっており、今後も安定的に推移すると思料される。低金利に支えられて有効需要は徐々に伸びつつあり、地価は下げ止まり基調が予測される。
市場の特性同一需給圏はJR上田駅の圏域で、千曲川右岸地区のうち上田駅から直線距離にて3∼4km前後に及び、左岸地区の御所、諏訪形、中之条を含む。国道18号線以東ないし以北等、駅に近い既成市街地を取り囲む外周部により強い代替競争関係が認められる。需要者は上田市在住の30∼40代の勤労者が中心。土地は1000万円台前半、新築の戸建は2000万円台半ばの物件が需要の中心である。
一般的要因市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。市街地売り地希望平均単価若干上昇。

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格38,700円/㎡
個別的要因方位が東であるほかは概ね標準画地であり、個別的要因の変動はない。
地域要因市街地からやや遠方の住宅地域であり、需要は総体的に弱く、地価も依然緩やかな下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測郊外の住宅地域であり、特段大きな変動は見られない。市内での宅地供給が過剰気味の中、郊外の住宅地域は引き合いが見られず、需要・地価ともに下落基調が続いている。
市場の特性同一需給圏は上田市内で千曲川右岸に存する郊外住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者が中心で周辺市町村からの転入者も含む。上田市内での宅地供給が過剰気味の中、郊外の住宅地域は引き合いが見られず、需要は総体的に弱含みで推移しているため、地価も緩やかな下落傾向が続いている。又、需要の中心となる価格帯は、土地で1，000万円以下である。
一般的要因都心部を中心に景気は上昇傾向にあるものの、地方においてはその波及効果が弱く、地域経済は回復感に乏しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3894878
北緯 138度2693962

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

信濃国分寺駅(地価相場 53,500円/㎡)上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)大屋駅(地価相場 33,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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