長野県上田市中央６丁目４１６１番６外(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,500円

2017年01月01日に行った長野県上田市中央６丁目４１６１番６外(長野県上田市中央６−１−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,500円/㎡としました。

長野県上田市中央６丁目４１６１番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上田市中央６丁目４１６１番６外
住居表示中央６−１−２９
価格53,500円/㎡
交通施設、距離上田、900m
地積85㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店が建ち並ぶ歓楽街の商業地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本豊氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本豊
価格53,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地方景気停滞下、飲食店街の商況は厳しいが、背後住宅地の地価水準との比較で下落傾向は緩和している。近隣地域に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測一方通行路の多い飲食店街で近年安定的硬直的に推移している。市の歓楽街を取り巻く厳しい情勢から地価下落が続いていたが、付近の住宅地価が下げ止まっているため、今後は安定化が予測される。
市場の特性同一需給圏は上田市住居表示地区で、上田駅から1km前後の徒歩圏により強い代替競争関係が認められる。需要者は小売り販売業、飲食業、個人向けサービス業等を行う地元の法人個人が主である。付近のような飲食店街は地方景気の長期停滞などから客足が減少しており、今後も沈滞ムードが続くと思われる。ただ、地価は周辺住宅地価との関連で下げ止まってきている。散発的に見られる取引事例の価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は把握困難。
一般的要因市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。商工業を取り巻く環境は依然厳しい。

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格53,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昔ながらの飲食店街であり、特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測市中心部に位置する古くからの飲食を中心とするいわゆる歓楽街で当面は現状が継続と予測する。駅前を中心とする他の飲食店街と競合し地価は下落傾向が続いていたが、水準が低くなり横ばい傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は上田市内に位置する商業地域、需要者の中心は上田市内で飲食店舗を営む経営者と把握した。需給動向については、既成商業地域内の供給は少なく限定的であるが、従来では飲食店の見られなかった地域への出店もあるなど旧来からの飲食店街に対する需要は弱含みに推移し、価格は底値圏まで落ち込んだ。需要の中心となる価格帯については、商業地の取引は数が少ないうえ個別性が強く、収集した事例においてもバラツキが大きいため把握は困難である。
一般的要因28年は大河ドラマ「真田丸」の影響で賑わった。上田駅前のイトーヨーカドー上田店跡地に新潟薬科大学長野薬学部設置の動きがある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4007839
北緯 138度2557162

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)信濃国分寺駅(地価相場 53,500円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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