長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,000円

2017年01月01日に行った長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０(長野県上田市常磐城３−９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,000円/㎡としました。

長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０
住居表示常磐城３−９−２
価格43,000円/㎡
交通施設、距離上田、2,100m
地積204㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況新旧の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.2m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格42,900円/㎡
個別的要因方位が東向であるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、目立った変化はない。
地域要因の将来予測市街地に位置する既成住宅地域で、今後も当面は現状のまま推移するものと予測。地価は下落傾向が続くと予測されるものの、緩和傾向にある。
市場の特性本地域は既存住宅に隣接する小規模分譲地である。同一需給圏は当市市街地及びその外周部で、接近条件等の利便性が比較的良い地域が圏域。需要者は上田市内はもとより周辺市町村からの転入者も見られる。当市の住宅地では全般的な供給過剰感が続く中で、利便性の高い地域では比較的需要は堅調であるが、本地域は街路網に難があることから需要は弱い。中心となる価格帯は土地は9百万円∼1千万円前後、新築の戸建物件は2千5百万円前後である。
一般的要因当市の総人口はやや減少。個人消費の低迷が続き、所得環境も改善に至っていないものの、市内住宅地価格は底打ち感から下落緩和傾向。

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格43,000円/㎡
個別的要因方位が東向であるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、目立った変化はない。 
地域要因の将来予測市街地に位置する既成住宅地域で、今後も当面は現状のまま推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は当市市街地及びその外周部で、接近条件等の利便性が比較的良い地域が圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心である。当市の住宅地では全般的な供給過剰感が続く中で、最近は中心部に近い利便性の高い地域で需要は増加している。需要の中心となる価格帯は、土地は1000万円前後、新築の戸建物件は2500万円前後である。
一般的要因総人口、生産年齢人口とも減少。製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、中小企業では限定的。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度408833
北緯 138度2374669

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)西上田駅(地価相場 40,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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