長野県上田市中央西１丁目３５２３番５(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
59,600円
2017年01月01日に行った長野県上田市中央西１丁目３５２３番５(長野県上田市中央西１−１５−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上田市中央西１丁目３５２３番５ |
| 住居表示 | 中央西１−１５−３０ |
| 価格 | 59,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上田、1,700m |
| 地積 | 413㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西入悦雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西入悦雄 |
|---|---|
| 価格 | 59,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的であり個別的要因による大きな変動はない。 |
| 地域要因 | モータリゼーションの進展等を背景に、郊外の主要幹線沿い等に需要が分散化しており、地価も下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧市街地外周を貫く国道18号沿いで中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、郊外の主要幹線沿い等に需要が分散化している影響から、依然需要は低迷している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上田市街地内から周辺の主要幹線沿いにおける商業地域である。需要者は県内外で店舗、営業所等を展開する企業が中心である。当該地域は旧市街地外周を貫く国道18号沿いの路線商業地域であるが、モータリゼーションの進展等を背景に、郊外の主要幹線沿い等に需要が移行しており、地価も下落が続いている。又、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。 |
| 一般的要因 | 大都市圏を中心に景気は回復傾向にあるものの、地方においては回復感に乏しい状況が続き企業の新規投資も控えられる傾向にある。 |
羽田富雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 羽田富雄 |
|---|---|
| 価格 | 59,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。 |
| 地域要因 | 地域内に格別な変動要因はないが、中心市街地の空洞化・郊外道路網整備の進捗による顧客動線の変化等の影響を受けつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | ほぼ熟成した商業地域であり、当面現状維持と予測。地価は、景気低迷や中心市街地の空洞化の影響下にあり、引き続き弱含みと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧上田市市街地内幹線沿線を中心とする商業地域。需要者は、小売店・飲食店を営む地元の自営業者、及び飲食業・金融業・沿道サービス業等向けのテナントビルを営む県内外の法人等多様である。郊外幹線沿線や佐久市商圏との競合の中で中心市街地の空洞化が波及しつつあり、商業地の需給は引き続き弱含みで推移している。営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 上田市H28．9人口156千人・−2．2％／5年。同高齢化率29．9％・＋11．6pts／5年。H27取引件数1．6千件・−2．4％。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4079025 北緯 138度2494023 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
長野県上田市大字上田原字天ノ原１２６０番５０長野県上田市緑ケ丘１丁目３３６６番７長野県上田市中央６丁目４１６１番６長野県小県郡真田町大字長字山遠家６１３０番６長野県小県郡武石村大字下本入字渡場９０番２長野県小県郡丸子町大字腰越字中町９０番１長野県小県郡丸子町大字東内字休石３３３１番長野県小県郡真田町大字傍陽字早稲田７６２番１長野県小県郡真田町大字長字菅平１２２３番２０２０長野県小県郡真田町大字長字重附７２５７番４長野県小県郡真田町大字本原字堰合３６０番２６長野県上田市大字小島字埴田３４２番１７長野県上田市緑が丘１丁目３３７１番１９
参考：近隣駅の地価相場
上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)西上田駅(地価相場 40,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード