地域要因

特に地域要因に変動は認められないが、駅の接近性に恵まれた立地にある。

地域要因の将来予測

駅から近接した落ち着いた住環境の低層住宅地として推移している。最寄駅が日吉駅と隣接した日吉本町駅のため、利便性が比較的良く、地価はやゝ強含み傾向である。

価格決定の理由

対象地域の中にはアパートも見られるが、アパート建築は、資産有効活用のため建築されており、投資採算性は二次的となっている。よって、本件では取引の実態を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特記すべき変動要因は認められないが、日吉地区に属する箕輪町の住宅地に対する需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小規模の一般住宅を中心にアパートが混在する住宅地域であるが、アパートの多くは旧来地主の所有で土地価格に見合う賃料水準で賃貸されていないため収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。したがって、当該地域が主として居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であるため、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、且つ代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。周辺のマンション等と競合するものの、最寄駅のブランドから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

バス通りに近接した一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であるが、交通利便性、生活利便性が比較的高い。敷地の細分化もみられるが、地域要因に大きな変動は認められない。今後も現状を維持すると考えられる。

価格決定の理由

近隣地域には投資対象のアパート等も混在しているが、一般住宅が多い住宅地域で、アパート建設は、有効活用が主で、投資採算は二次的なものである。殆んどが自用目的での取引が中心である。よって、本件では取引の実態を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅への接近性に優れた住宅地域で、周辺には商業施設等の利便施設も立地しており、需要は根強い。

地域要因の将来予測

傾斜地中腹に造成され坂道や階段が多いが、グリーンラインの利用により東京都心や横浜市中心部へのアクセスが改善され、生活利便施設も充実した高台の住宅地である。当分は現状のまま推移すると思料される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には駅に近い立地からアパート等の収益物件も散見されるが、1低専に指定され容積率は低く収益性は乏しい。全体に戸建住宅が多く、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的の取引が一般的である。従って、多数の取引事例から求め実証性のある比準価格を標準とし、理論的である収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえるとともに、単価と総額との関連にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。競合する住宅地は多いが、需要は比較的堅調な地域である。

地域要因の将来予測

駅からはバス便の熟成した住宅地域で、土地総額からみて値頃感があるので、地価はやゝ強み傾向で、まだここしばらくは推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域にはアパートも混在するが、戸建住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が大半を占める。そのため収益還元法はアパート想定ではなく、戸建貸家を想定している。よって、本件では取引の実態を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性と生活利便性に優る住宅地域で数年完成が延期されることになったが、相鉄東急線の相互乗り入れの期待も高まりつつある。

地域要因の将来予測

相鉄線の乗り入れが予定されており、日吉駅に近接した交通利便性、生活利便性の高い住宅地域で、都内からの富裕層を中心とした高額所得者の選好性も高いため、当分の住環境を維持するものと思料する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件もみられるが、有効活用を目的として建設されることが多く、容積率が100％のため投資収益性は二次的である。県内でも高位の住宅地としての名声がある住宅地であるため、自用目的の取引が中心の地域である。したがって、多数の取引事例から求め実証的で得られた価格の信頼性も高い比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡、単価と総額との関連等にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

行政的条件を活かし画地の細分化が進み、今後収益物件も増え、周辺環境が変化していくものと思料する。

地域要因の将来予測

交通接近条件が大幅に向上し、また容積率200％と行政的条件にも恵まれ、今後画地の細分化が進んでいくものと思料する。

価格決定の理由

一部地主等により建設されたアパート等収益物件も見られるものの一戸建住宅を中心とした住宅地域で、収益性よりも居住の快適性を重視する地域で自用目的での取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格を標準に理論的な収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性等市場性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業系用途による土地利用は減少しており、一般住宅、マンション等の住居系用途による土地利用が大半となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地は本来開発業者の事業採算性に基づき価格が形成されるため、その価格形成過程を反映した開発法による価格は重視すべき価格といえる。一方で、建築費が高水準にある状況において、用地の取得競争を経て現実の市場で生起した取引事例に基づく比準価格は、マンション用地取得市場の実態を反映するものである。よって、実証性のある比準価格と事業採算性に基づく開発法による価格をほぼ同等に重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。