神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番(綱島駅・日吉本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
312,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番(神奈川県横浜市港北区綱島東４−６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を312,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番 |
| 住居表示 | 綱島東４−６−８ |
| 価格 | 312,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 綱島、1,100m |
| 地積 | 1,997㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西8.2m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
野路好孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野路好孝 |
|---|---|
| 価格 | 312,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路地であることの画地条件の優位性に変動はない。 |
| 地域要因 | 工業系用途による土地利用は減少しており、一般住宅、マンション等の住居系用途による土地利用が大半となっている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港北区及び周辺市区のマンション適地である。需要者の中心は大手及び中堅マンション開発業者である。建築費が高水準にある中、マンション販売価格には上昇圧力があるが、高いエンド需要が見込めるエリアでは早期に販売戸数の消化が可能である。当該圏域におけるマンション需要は総じて高く、これに伴い開発業者によるマンション用地の需要も底堅い。立地、画地条件、行政条件等により価格の幅は大きく、中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 良好な資金調達環境を背景に、建築費は高水準にあるものの、マンション需要の高いエリアでは、開発業者の用地取得需要は堅調である。 |
多賀裕史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 多賀裕史 |
|---|---|
| 価格 | 310,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は、特に認められない。当面は現況を維持するものと予測する。 |
| 地域要因 | 駅からバス便の平坦な住工混在地域。周辺の大規模開発の影響もあり、今後も住宅地化が進行するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港北区及び隣接区内で、集合住宅の建設がみられる住居系および工業系の地域の圏域。工場跡地など規模の大きい画地は、小規模戸建分譲や集合住宅の敷地に移行する傾向がある。需要者は、主として同地域内にマンションを計画する大手デベロッパーや地元事業者等である。建築費の高止まりや駅距離を有する等の要因もあるが、マンション適地となる規模の物件は希少性があり、人気の東急線沿線の立地もあって、安定的な需要で推移している。 |
| 一般的要因 | 設備投資、個人消費等の内需は本格回復には至っておらず、余剰資金の資産市場への流入が継続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5417356 北緯 139度64377 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
綱島駅(地価相場 270,000円/㎡)日吉本町駅(地価相場 277,500円/㎡)日吉駅(地価相場 296,000円/㎡)高田駅(地価相場 268,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 267,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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