神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２(綱島駅・高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


264,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２(神奈川県横浜市港北区新吉田東６−４０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を264,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２
住居表示新吉田東６−４０−３
価格264,000円/㎡
交通施設、距離綱島、1,500m
地積127㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大原一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大原一郎
価格264,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動はなく、不動産市場における競争力は中位であり、また本件地積は地域において標準的であり流動性が認められる。
地域要因既存の中小規模の分譲住宅が連担する地域で、地域要因に特記すべき変動は認められない。
地域要因の将来予測住宅地域として成熟しており、地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として東急東横線綱島駅から西方に位置し、バス便利用の普通住宅地域である。需要者層の中心は東京方面へ通勤するサラリーマン世帯である。標準地は綱島駅からバス便利用を要するが、綱島駅は急行停車駅で、駅前にはスーパー・銀行等の生活利便施設が充実しており、また東横線沿線としては比較的取得しやすい規模と価格帯であるため需要は底堅い。不動産取引は土地建物一体としたものが多く、総額3千万円台∼5千万円台が需要の中心である。
一般的要因マイナス金利政策等により、経済状況は概ね堅調に推移する中、地価は緩やかな上昇傾向にある。

渡部基久氏による調査レポート

不動産鑑定士渡部基久
価格264,000円/㎡
個別的要因リビングを南側に設ければ日照・通風等に関して居住の快適性は確保できる。近隣地域の中庸的画地としての選好性は潜在的にも維持されると考える。
地域要因区画が整然とした閑静な町並を形成する近隣地域であるが、その値頃感に市場は好感を示し、（昨年程ではないが）価格水準は上昇傾向を呈している。
地域要因の将来予測当該地域は区画整然とした町並で、児童公園に至近な戸建住宅地域である。特に変化及び変動する地域要因はないことから、現状の良好な居住環境とそれに対する選好性を維持したまま今後も推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東急東横線「綱島」駅及び地下鉄「高田」駅並びにこれらの隣駅等から徒歩圏、徒歩限界圏の戸建住宅地域等である。需要者の大半を東京都心部や横浜中心部等へ通勤する40歳代前半の勤労所得者及び二次取得者等が占めている。整然とした町並である近隣地域に帰属する住宅地に対する需要は安定しており、価格水準は（昨年よりは弱いが）上昇基調を示している。市場では土地は3千万円前後、新築の戸建物件は45百万円前後が需要の中心と考える。
一般的要因最新（毎年2月更新）の資料では港北区（横浜市）人口の社会増加率は0．18（0．18）％であり、自然増加率は0．39（0．01）％である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5361837
北緯 139度6189919

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

綱島駅(地価相場 270,000円/㎡)高田駅(地価相場 268,000円/㎡)新羽駅(地価相場 267,000円/㎡)日吉本町駅(地価相場 277,500円/㎡)大倉山駅(地価相場 267,000円/㎡)北新横浜駅(地価相場 314,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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