神奈川県横浜市港北区日吉６丁目２１５１番４(日吉駅・綱島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


272,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港北区日吉６丁目２１５１番４(神奈川県横浜市港北区日吉６−３−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を272,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港北区日吉６丁目２１５１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港北区日吉６丁目２１５１番４
住居表示日吉６−３−１４
価格272,000円/㎡
交通施設、距離日吉、1,600m
地積163㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田隆男氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田隆男
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動は特にない。幅員7m東側道路で、個別的競争力は標準的である。
地域要因駅までバス便中心で、交通接近条件は劣り、駅近接に位置するマンション等と競合するものの、戸建住宅地としての需要は堅調な地域。
地域要因の将来予測青空駐車場などの未利用地も段々と建築化されて減少してきているが、周辺地域を含めて特別な変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性東急東横線沿線の徒歩圏外の住宅地域。需要者は東京横浜の中心部に通勤する二次取得者が主であるが、小規模宅地については一次取得者も見られる。戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、細分化した3階建の建売住宅も存する。同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅で4500万円∼5000万円前後の取引となっている。
一般的要因アメリカのTPPからの離脱表明、海外経済の減速、建設費の上昇や人手不足、公共工事の減少などの中、景気は不透明な状態が続いている。

高橋悟郎氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋悟郎
価格272,000円/㎡
個別的要因東方位で標準的な方位格差があるが、このほか特段の個別性はなく、市場においては概ね標準的な競争力を有する。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因一般住宅とアパート等が混在した住宅地域であるが、小規模分譲住宅等を中心として、需給は概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測周辺地域を含めて総額を抑えた小規模分譲住宅が増えつつある。駅からはやや距離があるものの、東横線沿線の住宅需要は引き続き堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね日吉駅及び綱島駅を最寄り駅とした東急東横線沿線の住宅地域である。需要者は東京、横浜等に勤務する平均的所得水準の一次取得者が中心であり、外部からの転入も多い。都心部等への優れた接近性と沿線の人気から、住宅需要は堅調に推移しているが、近年の市場では総額を抑えた小規模分譲住宅の取引が中心となっている。中心価格帯は土地は100㎡程度で3千万円前後、新築戸建では4∼5千万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、個人消費も総じて見れば底堅さが伺える中、港北区では人口も増加しており、不動産市場は全般に堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5443657
北緯 139度6529552

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市港北区高田町字南原１４５８番９神奈川県横浜市港北区箕輪町字樋下１０７９番神奈川県横浜市港北区日吉本町字西原２４５１番２２神奈川県横浜市港北区太尾町字五丁前１２７０番５７神奈川県横浜市港北区高田町字西原２７８０番１３神奈川県横浜市港北区日吉１丁目４９番７神奈川県横浜市港北区日吉６丁目２１５１番４神奈川県横浜市港北区箕輪町１丁目１５４番２０神奈川県横浜市港北区箕輪町２丁目１１０１番神奈川県横浜市鶴見区駒岡４丁目２３０７番３神奈川県川崎市幸区塚越３丁目３９１番神奈川県川崎市幸区古市場２丁目８９番４神奈川県川崎市幸区南加瀬５丁目２６６５番２神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２４４５番３神奈川県川崎市幸区戸手１丁目２２番５外神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２２９０番２外

参考：近隣駅の地価相場

日吉駅(地価相場 296,000円/㎡)綱島駅(地価相場 270,000円/㎡)日吉本町駅(地価相場 277,500円/㎡)鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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