地域要因

未利用地が若干見られる区画整然とした住宅地域で、同品等の宅地の供給は多いが、底堅い需要がある。都市ガスが供給された。

地域要因の将来予測

熟成度の高い区画整然とした住宅地域で、今後とも低層住宅地域としての推移を辿るものと予測する。立地条件に恵まれた住宅地に対する需要は底堅いが、地価水準は供給過剰により若干の下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

周辺部は低層住宅中心の住宅地域で自用目的での取引が支配的であるが、利便施設の配置に恵まれていることから賃貸物件も見受けられる状況にある。収益価格は、荒町2∼4丁目の賃貸事例より求められたが、当市は土地区画整理事業が活発に施行され、賃貸物件の供給が多く、土地価格と賃料が適切にリンクしていない。よって、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、住宅地の選別化による市場動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大幅に衰退した商業地域で、道路整備が行われたが繁華性は回復せず、最近では地域要因に大きな変化はなく、不動産需要は乏しい状態が続いている。

地域要因の将来予測

旧市街地の商業地域で大幅に衰退し、道路整備が行われたが繁華性は回復せず、最近では大きな変化はなく、当分は現状で推移すると思われる。地域的に衰退した結果、需要は乏しく、地価下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

 自用の店舗や店舗兼住宅等が中心の地域で、商業用賃貸物件は少なく、また、賃貸物件の建設を目的とする土地取引は希であり、収益価格の規範性は低い。よって、一定の規範性を有する多数の取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整理区域内の分譲地で、近隣地域では大きな変化はないが、市内各所で区画整理事業による宅地の供給が過剰気味で、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 戸建住宅が中心の地域であり、更に、アパート等を建設するには一定規模以上の面積が必要な地域であるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域周辺では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は極めて希で、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない地域である。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

隣接する公園整備は完了しており、他の地域要因に特段の変化はない。土地区画整理が完了した住宅地等との選別化により需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

隣接する公園整備は完了したものの他に地域的な変動はなく、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は土地区画整理地等との選別化によりやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の賃貸物件も見られる住宅地域であるが、画地規模から経済的合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代替可能な地域内の事例を採択し、試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 区画整理地であるが、地域環境があまり優れないため、需要は弱いものの、景気回復の影響を受け、地価の下落は縮小しつつある。

地域要因の将来予測

 区画整理後かなり経過した住宅地域であり、比較的成熟した地域環境を有していることから、今後も引き続き住宅地として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 収益価格及び積算価格については求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、地域性の類似する数多くの事例が得られた結果、その妥当性はかなり高い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、現在の取引の実態を反映し実証的である比準価格を標準とする一方、やや需要が弱い当該地域の現状を踏まえ、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。市中心部の住宅地域であり、商業施設に近い郊外の住宅地域との選別化により需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

熟成度が高い住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は郊外の土地区画整理地や新規分譲地との選別化により、やや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は賃貸物件も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。快適性や利便性が重視される住宅地域であり、自己用住宅の取引が中心の地域性から収益価格は参考にとどめ、同一需給圏内の事例より試算した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

年数は多少経過したが、住環境良好で、幹線道路や市の中心部又は工業団地それぞれへアクセス良好な地域として熟成している。

地域要因の将来予測

 街路条件及び住環境とも良好な住宅地域であり、社会経済情勢の大きな変化のない限り、安定的に推移するものと予測する。地価の動向については底値も近いものと思料する。

価格決定の理由

 次々頁記載の状況から土地残余法を適用しなかった。一方周辺地域も含めるとアパートも散見されるが、市場での取引は自宅等自用の住宅地に係る事例が大半であり、価格形成においては居住の快適性や生活利便性が重視される。以上の特性及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 やや街路条件の劣る住宅地域であり、新規供給される区画整理地等との競合により、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

 一般住宅を中心に空地の残る住宅地域であり、周辺地域において宅地開発も認められ、今後さらに住宅地として熟成していくものと予測する。地価は区画整理等による供給が多く、選別化傾向から弱含みである。

価格決定の理由

 後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価格は市街地近接の既成住宅地と類似する取引事例に適正な補修正を施しており、当該住宅地の市場性を反映して実証的意義は高く説得力を有する価格である。従って、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の北側の社宅跡地で、栃木県内の民間業者による中規模の戸建分譲が継続して行われているが、近隣地域に格別の変動要因は無い。

地域要因の将来予測

区画整理済の熟成度の高い住宅地域であるが、需要の大半が新築建売で、宅地の供給は、民間業者による新興区画整理地内の戸建分譲及びミニ開発が目立ち、地価水準はやや弱含みから横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、区画整理済みの住宅地域で、最有効使用は低層住宅地である。市場参加者は個人が中心であるため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準として、収益価格を比較考量の上、近隣地域の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価の長期にわたる下落により、市中心部への回帰現象も見られる中で、調区内の農村集落地域を選択する需要は限られている。

地域要因の将来予測

市中心部から離れた位置の市街化調整区域の農家集落地域である。地域要因に格別な変動要因は認められず、当面現状のままで推移するものと予測される。需要がないため、地価水準の下落傾向は継続するものと予測する。

価格決定の理由

市中心部からかなり離れた市街化調整区域内の農家集落地域に所在し、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しない。当該地域は、自己使用目的での取引が中心の地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、市場での取引の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、周辺の地価公示標準地の動向等を含む不動産市場の動向や、単価と総額との関連等の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道と背後の山林等に挟まれたやや古い分譲住宅地で、道路上空には高圧線が東西に通っている。不動産の二極化の流れの中で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

周囲に山林、農地等も見られる国道背後の分譲住宅地で、都市ガスは整備されたが、まだLPガス使用の住宅も見られる。地域要因に格別な変動要因は認められず、当面現状のままで推移し、熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は用途地域が1低専に所在し、アパート等の収益物件を想定するには画地規模が小さくて経済合理性が低いため収益価格は試算しない。当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住の快適性が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、実際の取引事例を基に試算した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。