栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１(北真岡駅・真岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,100円

2017年01月01日に行った栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,100円/㎡としました。

栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１
住居表示 
価格43,100円/㎡
交通施設、距離真岡、1,000m
地積356㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況東19.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇塚浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士宇塚浩一
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動はない。
地域要因大幅に衰退した商業地域で、道路整備が行われたが繁華性は回復せず、最近では地域要因に大きな変化はなく、不動産需要は乏しい状態が続いている。
地域要因の将来予測旧市街地の商業地域で大幅に衰退し、道路整備が行われたが繁華性は回復せず、最近では大きな変化はなく、当分は現状で推移すると思われる。地域的に衰退した結果、需要は乏しく、地価下落が続くものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、真岡市及び近接市町の商業地域である。需要者は市内の小規模事業者や栃木県内で店舗、支店等を展開している企業等である。近年、真岡市の既存の商業地域は、路線商業地域に顧客を奪われ衰退しているため、近隣地域及び近接する類似地域では不動産需要は弱く、需給関係は需要不足状態である。取引が少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因真岡市では人口が減少し、地元購買率も低下し、商業売上げが減少している。商業中心は区画整理区域内の路線商業地域に移り、分散化している。

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格43,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因かつては商業中心であったが、商業店舗の郊外路線への拡散により求心力を失い、相対的な地位が低下している。
地域要因の将来予測真岡市街地の商業地域で、幹線道路沿いではあるが路線商業地とは異なる。集客力では郊外の路線商業地が上回っており、相対的な地位の低下が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は真岡市内において商業系の用途に供されている区域と判断した。需要者は地元の個人事業主及び県内企業である。真岡市のいわゆる旧市街地にあって、人口も郊外に流出していることから、背後地も含めて衰退傾向にあり、有効需要が低下している。また取引される画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因住宅地、商業地とも環境の良好な区画整理事業地内が多く、工業団地の造成も進む一方で、人口減の傾向にあり、不動産市場は低迷を続けている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4461885
北緯 140度0166399

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北真岡駅(地価相場 31,800円/㎡)真岡駅(地価相場 33,800円/㎡)西田井駅(地価相場 36,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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