地域要因

TX線柏の葉キャンパス駅徒歩圏の閑静な住宅地域である。特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整然として住環境良好な戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、柏市景観まちづくり条例により景観重点地域に指定されており、建物の用途については共同住宅としない旨の基準が定められている。よって対象標準地については収益物件の想定が適切でないことから収益還元法の適用を断念した。本件においては、同一需給圏内の規範性ある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動等はみられない。但し、大型の画地については、売りやすく分割される事も多い。

地域要因の将来予測

居住環境の良好な住宅地として地域要因に直接的な変動は見込まれない。但し需要は安定的である一方、地域の高齢化は進行しており、相続等を契機とする売却が増加すれば下落要因ともなり得る。

価格決定の理由

比準価格の試算では、類似地域から比較可能な事例を選択し、適切に補修正されており資料及び試算内容の信頼性は高い。近隣地域は駅からやや距離のある戸建住宅を中心とする地域であり、基本的に居住の快適性に着目した自己使用目的で取引されるのが一般で、収益性には着目されない市場である。従って、資料の信頼性並びに市場における説得力の認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内の価格形成要因に大きな変化は見られないが、TX徒歩圏であることから需要は高い。

地域要因の将来予測

柏の葉キャンパス駅徒歩圏（約16分）に存する比較的規模の小さい住宅地。周辺にはまだ空地もあるが徐々に宅地化されていくものと思われる。TX線に対する人気もあり価格は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格の試算においては、近隣地域に近い類似地域内の補修正可能な信頼性のある取引事例を収集し、適切な要因比較により求めた。一方、対象標準地の存する地域は自己使用の戸建て住宅を中心とする地域であり、本件地積の規模を考慮すると経済合理的な賃貸経営を前提とした建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。従って、ここでは、実証的で説得力の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした住環境良好な大規模な住宅団地である。熟成した住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は住環境良好な戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価動向は今後暫く弱含み傾向が続くものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と同じ「柏の葉キャンパス」駅を最寄駅とする住宅地域に存する取引事例を採用し、規範性ある価格が求められた。当該地域は、柏市景観まちづくり条例により景観重点地域に指定されており、建物の用途については共同住宅としない旨の基準が定められていることから、収益物件建設を想定する収益還元法の適用を断念した。よって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の大型団地であり、地積が大きく、建物も古い。造成後40年近くが経過しているため居住者の高齢化が進み、街自体が老朽化傾向にある。

地域要因の将来予測

地域は、熟成度の高い閑静な戸建て住宅地域であり、地域に変動を与える特段の要因は見当たらないため今後も現状のまま推移するものと予測される。居住者の高齢化に伴い供給が増大しているため価格は下落傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は旧大型住宅団地であり用途が戸建て住宅に特化されている。また、建築協定により共同住宅が規制されていること等から賃貸市場の形成は見られない。従って、本件では収益物件の想定は適切ではないと思われるため収益価格の試算は割愛した。一方、今回、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。そこで、これらの取引事例から求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地面積が比較的大きいことに加え、居住者の高齢化が進み、売り圧力が強いため需給バランスが崩れ、土地価格の下落傾向は顕著である。

地域要因の将来予測

低層戸建住宅が整然と連続する住宅地で建物の老朽化は進むものの、当分の間、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅に特化した地域であり、自己居住用の住宅が土地利用の中心である。取引事例は比較的多数存在するが売り急ぎも多くみられる。また大規模造成された建売住宅団地のため共同住宅は存在せず、経済性に見合う賃貸用建物の想定が困難であり、収益性より快適性が重視される地域である。そこで、代表標準地との均衡、単価と総額の関連に留意し、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動等はみられない。但し、大型の画地については、売りやすく分割される事もある。

地域要因の将来予測

居住環境の良好な住宅地域として地域要因に直接的な変動は見込まれない。但し需要は安定的である一方、地域の高齢化は進行しており、相続等を契機とする売却が増加すれば下落要因ともなり得る。

価格決定の理由

比準価格の試算では、類似地域から比較可能な事例を選択し、適切に補修正されており資料及び試算内容の信頼性は高い。近隣地域は駅徒歩圏外の戸建住宅を中心とする地域であり、基本的に居住の快適性に着目した自己使用目的で取引されるのが一般で、収益性には着目されない市場である。従って、資料の信頼性並びに市場における説得力の認められる比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

製造業の工場及び物流施設を中心とした内陸型工業団地である。柏IC周辺等の物流施設への需要に伴い、周辺地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

特に地域要因に変動はなく、当分現状の土地利用状況を維持するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は工場、物流施設等が建ち並ぶ工業地域である。主要幹線道路及び高速道路等への利便性を重視する自己使用目的の取引の外、賃貸による物流倉庫等の経営が見られる。本件では採用した資料の内容、試算価格の性格及び地域の特性等を考慮し、より市場の実態を反映した比準価格を重視し、最近の物流倉庫需要等の経済情勢を反映しやや低めに試算された収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内の価格形成要因に大きな変化は見られないが、利便性の劣る地域の競争力は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

柏駅西口から約3kmほど離れており、交通手段はバス便になるため人気の低い地域である。地域的に大きく変貌する要素はなく当面現状のまま推移すると予測される。二極化の進展により価格は下落傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域に比較的近い類似地域内の代替性の高い取引事例を収集し、適切な要因比較により求めた価格を再度市場性を踏まえ検討の上試算した。一方、対象標準地の存する地域は柏駅からはバス便であり、自己使用の戸建て住宅が需要の中心の地域である。そのため、新規での賃貸物件への投資採算性の確保が困難と思われることから収益価格の試算は断念した。従って、本件では実証的で説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道16号への接近性に優れた準幹線道路沿いに立地しているため、同準幹線道路沿いに物流施設等の集積が進んでおり、熟成化の方向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小規模の工業地域内の規模2627㎡の工業地であり、自用の工業地としての利用が中心となり収益性が取引の指標とされていないことから収益価格は試算しなかった。工業地域であり、生産性が重視されることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

常磐線「柏」駅より徒歩圏内に存する利便性と良好な環境が備わった住宅地域である。そのため、常に底堅い需要を維持している地域である。

地域要因の将来予測

柏駅徒歩圏に位置する住環境良好な住宅地域である。根強い需要に対して供給は限られていることから、強気の値付けが見受けられ、今後についても競争力を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域では、用途や規模から低層の戸建住宅が標準的使用で、これらの住宅は自己居住用に供されることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。また規模等の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業専用地域に隣接する準工業地域に位置するが、近隣地域内は整然とした住宅地域である。特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は整然とした戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と代替性の認められる取引事例を採用し、規範性の高い価格が求められている。当該地域は最寄駅からやや距離があり新規の賃貸需要を見込むことが困難な地域であり、また対象地の土地面積が小さいことから収益物件としての想定は収支採算面及び利用面等にて現実性に欠けると考えられる。よって収益還元法は適用せず、土地の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

柏IC周辺の土地区画整理事業地内の主要な画地は既に売却され、IC周辺の中・大規模画地は稀少性を有しており地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用に当たっては柏市内の工業地域内で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連性を有する取引事例から比準価格を求めており規範性が高い。また、物流倉庫等も見られる柏ICに近接した工業地域であり、賃貸用倉庫用地の需要もあるため収益価格も一定の規範性を有している。本件に於いては多数の取引事例により試算された比準価格の規範性が高いため、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。