地域要因

工場や事業所跡地が建売住宅地として漸次住宅地化が進展している。地域の街路及び環境条件等に格別の変動はないが需要は弱く地価は引続き下落。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅・アパート・倉庫等が混在する住宅地域で、建売住宅も見られる地域である。人口減少や少子高齢化等から需要も限定的で、地価は下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域における取引の主流は、自己利用目的の戸建住宅用地である。比準価格は新築戸建住宅に係る取引事例と更地取引事例を中心に求められている。収益価格は主に地元地主が遊休土地対策としてのものが多く、投資採算性を充足させる収益が得られず収益価格は低位である。よって、鑑定評価額は市場性を反映した比準価格を重視しながら収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との価格の均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。

地域要因の将来予測

土地利用は安定しており、格別の変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

①同一需給圏の適切な事例を選択し得たこと、②市場における取引価格の分散も比準価格試算の過程で考慮し得たこと、等から、比準価格の規範性は高いものと判断し、代表標準地としての検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 市街地の縁辺部にある市街化区域であるが、周辺の市街化調整区域内の宅地と競合して地域の地価は依然弱い状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 地域の取引はもっぱら自己利用が目的の戸建住宅の土地である。比準価格は取引事例をもとにした実証的な価格であり信頼性は高い。収益価格は主に遊休資産の有効活用が主たる目的としており、収益目的での土地の需要は見受けられない。ただし収益価格自体に正常価格を得る指標を失ってはいないため、鑑定評価額の判定にあたっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて決定した。

地域要因

人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。

地域要因の将来予測

農家集落から移行した既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

①比準価格は、多数の取引事例を考慮した上で、対象標準地につき、最も典型的と認められる価格水準を見出したものであるが、上記のとおり市場の実情は多様であり価格にも分散が見られるので、このことを考慮した最終判定が必要である。②収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として十分参考とすべき価格である。以上を考慮し①の価格を標準に、②の価格を参考とし、代表標準地価格等との均衡にも留意のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

①比準価格は、多数の取引事例を考慮した上で、対象標準地につき、最も典型的と認められる価格水準を見出したものであるが、上記のとおり市場の実情は多様であり価格にも分散が見られるので、このことを考慮した最終判定が必要である。②収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として十分参考とすべき価格である。以上を考慮し①の価格を標準に、②の価格を参考とし、代表標準地価格等との均衡にも留意のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。また、外縁部のため、調整区域の地価水準の影響も受ける。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

①比準価格は、多数の取引事例を考慮した上で、対象標準地につき、最も典型的と認められる価格水準を見出したものであるが、上記のとおり市場の実情は多様であり価格にも分散が見られるので、このことを考慮した最終判定が必要である。②収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として十分参考とすべき価格である。以上を考慮し①の価格を標準に、②の価格を参考とし、代表標準地価格等との均衡にも留意のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

当市の旧市街地はJR高崎線の駅から遠く利便性が劣り、需要は地元需要者にほぼ限定されている。人口減少等により地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

秩父鉄道北側の住宅地で、地域要因に格別の変動はなく、今後も一般住宅を中心とした住宅地域として熟成度を深めていくものと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

 比準価格は市況を反映する価格であるが当該地域にあっては①少子高齢化及び人口減少等を反映して土地の需要は縮小傾向にあり素地を中心に相当低位の採用外取引事例も見られ今後一段の価格調整が進行する可能性が高いこと②収益価格は保有価値を示す指標とも認められこれが低位であることは今後土地の保持が困難な所有者層からの供給が増加する蓋然性が否めないこと等を考慮し、代表標準地価格との均衡にも留意したうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

当市の旧市街地はJR高崎線の駅から遠く利便性が劣り、需要は地元需要者にほぼ限定されている。人口減少等により地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

熟成した既存の住宅地域で、地域変動要因はなく、今後も現状の利用形態が続くものと予測する。秩父鉄道沿線は都心への接近性が劣るため、需要者に敬遠される傾向があり、地価は依然下落基調である。

価格決定の理由

 比準価格は市況を反映する価格であるが当該地域にあっては①少子高齢化及び人口減少等を反映して土地の需要は縮小傾向にあり素地を中心に相当低位の採用外取引事例も見られ今後一段の価格調整が進行する可能性が高いこと②収益価格は保有価値を示す指標とも認められこれが低位であることは今後土地の保持が困難な所有者層からの供給が増加する蓋然性が否めないこと等を考慮し、前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模な店舗が多い既成商業地であり、郊外の大型店舗に客足が流れる中、商況は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

旧来からの行田の中心商業地であるが、近年は空店舗も見られ、新規出店も少ないことから、地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地に係る取引事例より求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の投資採算性に着目して求めた価格であるが、商業施設の郊外大型化・市内の人口減少という流れの中で、近隣地域における投資需要は弱く、収益性に基づく地価が形成されていないことから、比準価格よりも低位に試算された。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を決定した。