埼玉県行田市大字白川戸字堤根２４１番２(東行田駅・行田市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,700円

2017年01月01日に行った埼玉県行田市大字白川戸字堤根２４１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,700円/㎡としました。

埼玉県行田市大字白川戸字堤根２４１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県行田市大字白川戸字堤根２４１番２
住居表示 
価格13,700円/㎡
交通施設、距離東行田、2,100m
地積330㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が見られ農地も残る住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤雅一
価格13,700円/㎡
個別的要因個別的要因の如何による市場性への影響は、特段には認められない。
地域要因人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。
地域要因の将来予測土地利用は安定しており、格別の変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、行田市外縁部等の住宅地域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯は、300㎡程度の土地で600∼900万円程度、新築戸建で1800万∼2300万円程度。その一方、個人間売買のケースも相当割合を占めるとみられ、その価格水準は、分譲水準と比較してかなり下位に位置する等、売主・買主の別により価格の分散が大きい。
一般的要因行田市の5年間人口変動は−4．1％。土地取引件数は27年9月までの1年間761件で、対前年同期比−0．9％減。

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格13,700円/㎡
個別的要因西側道路に接面するほぼ標準的な画地で、個別的要因の変動もなく、競争力の程度は普通である。
地域要因市街化調整区域内にあり、都心部への交通接近も劣るので、アベノミクス効果の影響も少なく、地域要因の変動は見られず、地価は下落基調で推移。
地域要因の将来予測近隣地域は、市街化調整区域に在る一般住宅、農家住宅の外、農地も見られる住宅地域で、価格形成要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は行田市内の調整区域に在る集落地域である。主たる需要者は行田市内に居住する30∼40代一次取得者で、地縁的要素が大きい。開発行為の許可基準の変更や、消費増税に伴う開発業者等による駆込み開発もかつては見られたが、需要一巡の後は低迷しており、地価は下落基調で推移している。需要の中心価格帯は更地で300㎡∼500㎡で400万円∼700万円程度、新築戸建で1，700万円∼2，000万円程度である。
一般的要因アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1576335
北緯 139度468463

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県行田市大字長野字中斉３４５４番５埼玉県行田市藤原町２丁目８番１５埼玉県行田市大字荒木字宿之内２０８８番埼玉県行田市西新町１００番２３０埼玉県行田市谷郷１丁目６２７番６埼玉県行田市富士見町２丁目１５番２１埼玉県行田市長野２丁目４０５３番８埼玉県行田市大字南河原字北二ノ町２６８９番１９

参考：近隣駅の地価相場

東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)武州荒木駅(地価相場 35,450円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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