埼玉県行田市大字長野字白川戸前７０９番３(東行田駅・行田市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,200円

2017年01月01日に行った埼玉県行田市大字長野字白川戸前７０９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,200円/㎡としました。

埼玉県行田市大字長野字白川戸前７０９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県行田市大字長野字白川戸前７０９番３
住居表示 
価格35,200円/㎡
交通施設、距離東行田、1,300m
地積183㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況西6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤雅一
価格35,200円/㎡
個別的要因個別的要因の如何による市場性への影響は、基準方位との関係で若干の増価が生るほかは、特に認められない。
地域要因人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。また、外縁部のため、調整区域の地価水準の影響も受ける。
地域要因の将来予測既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、行田旧市街地を中心とする住宅地域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯は、180∼250㎡程度の土地で600∼1000万円程度、新築戸建で1800万∼2500万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めるとみられ、その価格水準も、分譲水準と比較して下位に位置する等、売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。
一般的要因行田市の5年間人口変動は−4．3％。土地取引件数は28年9月までの1年間705件で、対前年同期比−7．4％減。

野口圭介氏による調査レポート

不動産鑑定士野口圭介
価格35,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格に影響を与える街路条件、環境条件等に変動はなく、地価は依然として弱含みのまま推移している。
地域要因の将来予測地域の土地利用状況は安定しており、地域要因の格別の変動は見られない。よって、当分は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は秩父鉄道線沿線で、行田市内に存する持田駅、行田市駅、東行田駅の各駅勢圏に所在する住宅地域である。需要者は市内在住者が圧倒的に多いが、少子高齢化による市内人口の減少及び景気の低迷を受けて、需要は弱含みの状態が継続している。戸建住宅指向が強く、アパート等の収益物件は少ない。取引市場では土地150㎡∼200㎡で500万円∼900万円、新築建売で1900万円∼2200万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因埼玉県北部域では、少子高齢化や人口減少、また景気回復の不透明感等により、全般的に地価は下落傾向が続いており、不動産需要も低調である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1389358
北緯 139度4743299

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)武州荒木駅(地価相場 35,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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