埼玉県行田市長野３丁目３４５４番５(東行田駅・行田市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
39,400円
2017年01月01日に行った埼玉県行田市長野３丁目３４５４番５(埼玉県行田市長野３−１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県行田市長野３丁目３４５４番５ |
| 住居表示 | 長野３−１−２１ |
| 価格 | 39,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東行田、920m |
| 地積 | 193㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齋藤雅一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤雅一 |
|---|---|
| 価格 | 39,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の如何による市場性への影響は、基準方位との関係で若干の増価が生るほかは、特に認められない。 |
| 地域要因 | 人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、行田旧市街地を中心とする住宅地域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯は、180∼250㎡程度の土地で600∼1000万円程度、新築戸建で1900万∼2500万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めるとみられ、その価格水準も、分譲水準と比較して下位に位置する等、売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。 |
| 一般的要因 | 行田市の5年間人口変動は−4．3％。土地取引件数は28年9月までの1年間705件で、対前年同期比−7．4％減。 |
竹村実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹村実 |
|---|---|
| 価格 | 39,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の大きな変化はないが、南西市道接面で、競争力はやや優位にある。 |
| 地域要因 | 地域はほぼ熟成した住宅地域で、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の住宅地域で土地の利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秩父鉄道沿線のうち行田市及びその周辺市。需要者の中心は、同市及び周辺市に居住する30代∼40代の一次取得者が大半であるが、都心へのアクセス等利便性に劣ることから、需要は限定的である。地域の取引水準は土地が160㎡∼230㎡程度で600万円∼1000万円、新築戸建で1900万円∼2500万円程度が主流。都内や県南への交通の便に劣ること及び人口減少・高齢化等を反映し、不動産価格は弱含みで推移している。 |
| 一般的要因 | 行田市は人口減少と高齢化が県内でも大きく、また地域経済も不振で不動産取引も低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1400661 北緯 139度4719662 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)武州荒木駅(地価相場 35,450円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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