地域要因

町屋駅から徒歩圏内にある道路幅員の広い混在住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の外に作業所等が混在する地域であるが、長期的には住宅用途へと純化が進むものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場、営業所等が混在する地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連、更に地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特になし。

地域要因の将来予測

商況に特に変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は町屋駅周辺の事例又は尾竹橋通り沿いの事例等から求めたもので、価格変動する地価動向を適切に示している。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格である。近隣地域及びその周辺での商業地の取引事例が限られている中では、重視すべき試算価格である。以上より、本件では比準価格、収益価格を相互に関連づけて、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

低層の戸建宅地が主体の地域で、共同住宅も多くみられる。交通が便利であり、駅徒歩圏内であることから賃貸市場としての熟成度は比較的高い。しかし現在の市況では小規模な画地では戸建住宅等自用での需要が中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を比較考量し、単価と総額の関連の適否及び代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

南千住駅を最寄り駅とする中低層住宅地域で交通接近条件がやや劣るが、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、近隣地域は交通接近条件が劣るために賃貸条件等の想定に流動的な面を有するので、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、信頼性の高い事例を選択して適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はみられない。

地域要因の将来予測

地域は小売店舗、マンション等が混在する近隣商業地域であり、地域に与える変動要因は特にないので、今後も同様な地域的特性をもって推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は店舗付住宅のほか賃貸マンションもみられることから、需要者は市場性のみならず、収益性に着目して取引するものと考えられる。本件では、市場の実勢を反映している比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地からの検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗併用住宅が中心であり、自己使用目的の取引が中心となる地域である。主たる需要者は代替競争関係にある他の不動産との比較検討により、取引意思を決定するものと思料されることから、比準価格が主導的役割を果たすものと判断される。よって本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏の容積率が大きくマンションを主体とする地域として発展するものと予想される地域である。マンション用地需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

一部都市計画道路予定地を含む低層店舗を主体とする地域より、中高層店舗付共同住宅若しくは中高層共同住宅へと建て替えが進んでいる地域で、今後中高層建物を主体とする地域へと変化する地域である。

価格決定の理由

都市計画法上の商業地域で容積率を利用出来る取引事例を荒川区内で広域的に収集し比準価格を求めた。求められた比準価格は市場の取引実態を反映した価格であり規範性のある価格が求められた。賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は少ないことより収益価格は規範性の面でやや劣る。その為、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

熊野前駅から徒歩5分圏の近隣商業地域で、店舗併用住宅が多く建ち並んでいる。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

低層の店舗併用住宅が中心に建ち並び、周辺住民の日用品の供給を担う近隣商業地域である。価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は近隣商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり考慮すべきであるが、自用目的の取引も多い。よって、本件では、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

作業所、一般住宅等が混在する地域であるが、需要に大きな変化はみられない。

地域要因の将来予測

将来においても、事務所付、あるいは作業所付を含む戸建住宅、共同住宅を中心とした地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模の共同住宅や作業所・事務所などもみられる地域であるが、主に戸建住宅が建ち並んでいる地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、マンション需要が旺盛な地域であることから、今後は住宅用途として、より高度利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、標準地と要因比較可能な多数の信頼性を有する取引事例を収集しえた。また、マンション開発業者による投資採算性を反映した開発法による価格も適切に算定しえた。市場需要者の属性を考慮すると、開発法による価格の相対的規範性は高いと判断される。よって、本件では開発法による価格を重視しつつ比準価格を関連づけ、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。