地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域であるが、近年、敷地分割により対象標準地より規模の小さな宅地の供給が多くなっている。地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅の多く見られる区画整然とした閑静な住宅地域である。近年、細分化が見られるが比較的変化の乏しい地域である。当面はこのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心的な閑静な住宅地域であり、アパートや賃貸マンションの新規供給の例は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情及び収益価格がやや想定的な面がある点も考慮して、実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないものの周辺は、高い事例も散見されている。

地域要因の将来予測

地域に影響を与える要因は見られず、今後も現状の一般住宅地域としての環境を維持するものと予想する。地価水準は、一部の高い取引の上、人口微増を受けて上昇基調で推移するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用している。近隣地域及び周辺の地域は、居住の快適性、利便性を重視し、土地の価格が形成されていることから、比準価格は説明性が高い。収益価格に関しては賃貸需要もあるもが、投資採算性の観点から不動産投資としては魅力が低い。したがって、比準価格を標準に収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住環境が良好な地域で、需要もあり比較的安定した住宅地ではある。価格は、景気の回復の期待感で上昇基調になって強含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は徒歩圏内に存し、周辺には収益性物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。持家志向が依然として強く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位になったと見られる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特になし。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、西高島平駅徒歩圏の区画整理地域であるが、高速道路、幹線道路に囲まれ、当面は現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は限られた取引事例から適切な補修正のうえに求めたもので、変動ある地価動向を適切に示している。収益価格はマンション地の価格を求めるにあたっては指標となる価格である。近隣地域及びその周辺での広大地の取引事例が少ない中では、注視すべき試算価格である。以上より、本件では比準価格を中心に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅からの利便性がやや劣るが環境の良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

高台にある閑静な住宅地として熟成しており、当面の間現状に大きな変動はないものと思量する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に存する利用状況等が類似した取引事例から求められた価格であり、概ね規範性が高い。一方で、収益価格は現実の利用状況にかんがみ最有効建物を想定して求めた価格である。アパート混在の住宅地であるが収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周囲に未利用地も散見される最寄駅からやや遠い住宅地域で、格別の変動要因はないが、異次元緩和下の低金利継続等で、地価上昇は継続。

地域要因の将来予測

畑や未利用地が散見される住宅地域で、交通接近性もやや劣ることから、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、異次元緩和下の低金利継続等で、やや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、豊富な取引事例の中から厳選した規範性の高い事例を採用して求めた価格であり、地域の実情を反映し実証的で信頼性が高い。一方、当該地域にはアパートも見られるが、地主による土地活用等が大半で、収益物件自体の取引は少ない。市場での取引は自用目的の戸建住宅が中心で居住の快適性等が重視され価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の取引事例及び賃貸事例を収集しえた。周辺類似地域等においては収益物件も見られるが、公法上の規制等から収益採算に見合わない地域であり、売買市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した商業地域であり、地域要因に大きな変動は見られないが、実需、投資用ともに需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大きな地域要因の変動はなく、当面は現状を維持して推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼共同住宅等を中心とする地域であり、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸田市の南西端の東京都に近い工業地域は、地域的に特別な変動要因は認められない。地価は、横這いで推移しているものと分析される。

地域要因の将来予測

当該地域は、国道17号新大宮バイパス西方の荒川笹目橋に近く、倉庫、工場等が多い工業地域である。当面、現状を維持し推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺には貸工場、貸倉庫等の収益物件も見られるが、取引の中心は、自己使用を目的とした工場地又は倉庫地等で、収益目的の取引は少ないものと考察される。したがって、本件評価では実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏にして、土地区画整理事業中で良好な住環境を有しており、需要はかなり増加した。

地域要因の将来予測

区画整理事業が進行中の住宅地域で、住的環境に恵まれていることに加え駅にも近く需要が多い。地価は、上昇傾向を一層強めている。

価格決定の理由

比準価格は同一土地区画整理事業地内の2事例から接近した価格が求められ、この2価格を中心として決定しており信頼性が高い。収益価格は、周辺にアパートが少ないため、遠隔地にある賃貸事例から家賃を求めており、やや信頼性に難がある。これらの検討から規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。その他地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

区道沿いに帯状に続く旧来からの近隣商業地域であり、価格形成に影響を与える程度の地域要因の変動は認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的類似性を有する事例を広域的範囲より収集し、信頼度に応じて調整のうえ試算しており、実証的な価格が求められている。また、対象標準地周辺には店舗付共同住宅等が比較的多く見られ、収益性からの検討も有用である。よって、本件では市場性を反映した比準価格に、収益性に着目した収益価格を適切に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、当面の間は、地域要因に特段の変動は見られないと思料する。。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、需要者は取引に当り、市場性のほか収益性を考慮して意思決定を行う。近隣地域は賃貸の供給が少なく、市場が成熟していない。比準価格は工業地の取引事例が少なく、やや価格水準や規模の異なるものを採用せざるを得なかった。取引では自己使用目的が多く見受けられた。本件では、市場取引の実態等より比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。