地域要因

特に変動は認められないが、周辺エリアでの規模大土地は稀少となっており、マンション適地に対する潜在的需要が強い地域である。

地域要因の将来予測

周辺は真駒内地区内において分譲マンションが多い地区であり、地下鉄駅から近く、利便性が優れ、良好な地域性を今後も持続すると判断。地価は当面横ばい・安定傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

地下鉄駅近で画地規模が大きい本件においては、土地の一体利用が合理的であり、最有効使用が分譲マンション用地と判断され、評価手法としては取引事例比較法による比準価格、デベロッパーの投資採算性等に着目した価格である開発法による価格を試算した。前者は市場の実情を反映した実証性の高い価格であり、規範性が高い。後者は、投資採算性に着目し、前者の検証手段として有益なものである。よって両者を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段目立った変動は認められない。景気回復の兆しも見られ地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

団地内は公営住宅が多く一般の収益物件は少ない。地下鉄「澄川」駅及び「自衛隊前」駅等の周辺では賃貸アパート・マンションにおける競争が厳しくなっており、この影響から収益価格はやや低めに求められた。商業用途では物販店舗等の自己使用目的の需要が多く見られるため、信頼度の高い取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因の影響、周辺地域での土地の大量供給の影響等から地価の下落が続いてきたが、昨今は若干の上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

南区内では人気の高い住宅地とされる真駒内南町地区にあって、居住者には高額所得層も多く、地域的選好性が強く、今後も現況のまま推移するものと判断される。地価は昨今の景気動向から安定傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、札幌五輪を前後に、市内における高級住宅地と目されるようになった真駒内南町地区にあって、高額所得層が多く居住する低層戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、収益目的のアパート等としての利用は殆ど見られず、適切な収益事例を得られないため、収益法を採用することは非現実的であり、採用しなかった。市場価格を反映する規範性の高い比準価格を中心に、地域の価格動向を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。やや駅距離はあるが、住環境に優り人気のある住宅地域であるところから、地価は横這い程度と安定的である。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。当該地域は住宅地域として高級感があり人気も根強いが、やや駅距離があることもあり今後の地価動向は横這い程度と予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート・戸建住宅の賃貸需要は少ない。取引も殆どが自己所有目的であり賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算せず、ここでは代表標準地からの検討結果をも踏まえて、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅の徒歩圏から外れる戸建住宅地域で、利便性もあまり良好ではないが、高台の閑静な住宅地域で比較的人気があり、需要は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅の徒歩圏外の戸建住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は丘陵地域に存するが居住環境が比較的良好であり、当分は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

丘陵地域に開発された通称緑ヶ丘団地で、地下鉄駅から遠く、また1低専であるため民間アパートは殆んど見られず賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、最近の地価動向等も参考に、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄徒歩可能圏内の高級感のある住宅地であることから、人気があり住宅地需要の増加により、若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住宅地として維持するものと予測する。真駒内地区は高級住宅地として人気があり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地下鉄徒歩可能な地域であり、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であることからアパート等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。よって、収益資料は相対的に限界があるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道道沿線の路線商業地域であるが、新たな店舗等の開業も見られず、郊外大型店との競合もあり、顧客の流出等から地価水準は引き続き下落傾向。

地域要因の将来予測

道道沿いの路線商業地域で、店舗の休業等も見られ発展性が低く、今後も当分は現状を維持して推移するものと予測する。大型店との競合から顧客の流出等もあり、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

五輪通沿いに店舗、医院、アパート等が見られる地域で、店舗の休業等も見られ、賃貸物件に対する需要も低く、賃料水準も不安定な地域であるため収益価格は低めに求められた。代表標準地との検討を踏まえ、自社使用目的での取引が多く、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、最近の地価動向をも参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最近は企業等の福利厚生施設等の閉鎖もあり、関連商店街の客足も以前ほど活発ではない状況である。地価は街路買収もあり、横ばい傾向と判定。

地域要因の将来予測

温泉街の国道沿線に立地する小売商店街であるが、最近は休業及び閉鎖された商店等も目立ち、やや衰退傾向にある。周辺は国道の改良計画が進んでおり、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

定山渓地区の小売店舗等の多い路線商業地域で、個人事業者等が経営する自用の物件が多く、賃貸物件は少ない。賃貸需要が低いため賃料水準も低く収益価格は低めに試算された。また、規準とすべき地価公示標準地も存せず、規準価格は求められない。よって、市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄「澄川」駅から徒歩圏の低層住宅地域で、地域要因に特段目立った変動は認められず、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地下鉄「澄川」駅の南東方に位置し戸建住宅の中にアパートも見られる住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。住宅地への需要が底堅いため地価水準は当面は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

地下鉄駅周辺を中心に賃貸物件の供給が多く競争が激しいことから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格はやや低位に試算された。需要者の中心となる個人は、居住の快適性を重視して取引価格の水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、近似の不動産市況も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄「自衛隊前」駅に近い既存住宅地域で、地域要因に特段目立った変動は認められず、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地下鉄「自衛隊前」駅に近く戸建住宅の中にアパート等が介在する既存の住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。戸建住宅地への需要が堅調なので地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地下鉄駅に近いためアパート等の収益物件が散見されるものの、戸建住宅地は自己使用目的の取引が大半を占め賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。個人は居住の快適性を重視し、代替競争等の関係にある不動産と比較を行うと考えられ、市場の特性を反映した取引価格の水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び最近の不動産市況も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

真駒内団地の一角を占める従来型の商店街であるが、小規模店舗が多く、衰退傾向である。マンション需要等も低い地域で、地価は引き続き下落傾向。

地域要因の将来予測

中高層の店舗住宅併用の商業地域であるが、商圏が狭く、かつ1∼2階の商業テナントの休業や閉鎖が目立ちマンション用地等としての需要も低い。地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

真駒内団地内に存する商業地域であるが、国道沿線ビルのテナントの空室が多く見られる場所柄である。商圏が狭く、団地住民が高齢化しているため消費も鈍い。賃貸物件の成約も少なく、賃料水準も不安定であり、収益価格は低めに求められた。代表標準地との検討を踏まえ、自社使用目的が主で信頼度の高い取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、最近の地価動向をも参考のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。