地域要因

最寄駅から徒歩圏内で、居住環境の良好な既成住宅地域で、需要も強いことから地価水準も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅も建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域には、小規模戸建住宅のほか賃貸マンション等も存するが、標準地の画地規模では収益物件としての取得を目的とする需要はほとんどなく、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格を求めることはできなかった。したがって、市場での取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 地域要因について特段の変動は認められないが、需給は安定的であり地価は概ね横這いにて推移している。

地域要因の将来予測

 中小規模の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測される。地価水準は近時の需給動向に鑑み、横這い程度での推移が予測される。

価格決定の理由

 近隣地域には自用の戸建住宅のほか、低層の賃貸共同住宅も立地している。但し旧来からの地主による土地活用物件も多く、土地の価格形成過程において収益性が重視されるには至っていない。従って本件では取引市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留めるものとし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から近く区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、需要は比較的安定的である。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持していくものと思われる。地価は概ね横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、アパート等の収益物件も若干見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、快適性を重視する比準価格を標準とし、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

駅至近のマンション用地は稀少であり、マンションディベロッパー等の底堅い需要に支えられているため、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は茨木市及び周辺都市の大規模画地の取引事例より比準しており実証的である。収益価格は、地価に対する賃料の遅行性等の理由から低位になった。開発法による価格は、想定要素も多く流動的な面もみられるが、投資採算性の面で比準価格を検証し得た。以上より実証性の高い比準価格を標準として、収益価格及び開発法による価格を比較考量し、さらに前年度価格との検討並びに市場の動向等も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に比較的近接した住宅地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は横ばい傾向にあり、当分の間、概ね同傾向にて推移するものと思料される。

価格決定の理由

周辺地域に見られる賃貸共同住宅は、収益獲得を企図したものではなく地主の節税対策により建設されたものが多い。また、最寄駅に比較的近接した利便性等から競合物件が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。よって、現実の取引実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、相対的信頼性に劣る収益価格を参酌の上、さらには代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。最寄駅から徒歩圏にある住宅地であり、地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に大きな変動はなく、今後ともほぼ現状のまま推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅は業者下取物件や転勤等の事情により賃貸されるケースがある程度で収益物件としては一般的ではない。戸建住宅地は専ら自用を目的として取引されているので、収益価格は試算しなかった。比準価格は自用の戸建住宅地の取引事例を中心に求めたものであり、市場価値を適切に反映した価格と思料される。よって、代表標準地価格等との均衡、周辺価格動向をも検討のうえ、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前広場に接面する好立地ながら、周辺商業施設との競合から、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、広域にわたったが用途的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、収益価格については、近隣地域及び周辺は収益性を重視する地域ではあるものの、賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く相対的信頼性は劣る。したがって、市場実態を反映した説得力のある比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性のよい既成住宅地域であり、需要は底堅く、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は堅調に推移すると思料する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした低層住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場は形成されておらず、また、周辺には共同住宅も見られるが対象標準地は画地条件から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は求め得なかった。利便性を重視し取引価格の水準を指標に価格が決定される住宅地域であることから、比準価格を市場性を反映した説得力のある価格として採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。