地域要因

近隣地域及びその周辺は既成住宅地であり、新規供給の余地は少なく、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

個人による居住目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺には共同住宅等がみられるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的である。さらに、主たる需要者は収益性ではなく居住の快適性や利便性等を重視して行動するため、収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好な住宅地域であり、総額面での値頃感等もあって需要は回復基調にあり、地価は下げ止まりを示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内において共同住宅等の収益物件は少なく、戸建の賃貸市場が未成熟であるため戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池田市南部の駅に比較的近い住宅地域として需要が根強く、需給動向は概ね安定的であり、地価は概ね横這い傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がほとんどなく、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。前年標準地の価格及び前年指定基準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の建売住宅が多い住宅地域であり、総額面での値頃感もあって一定の需要が認められる。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ駅から徒歩圏内に所在する低層住宅地域として熟成しており、今後も現況で推移するものと思料する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内において中低層の共同住宅も見られるものの、地域内での取引の中心は自用目的の住宅である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はない。最寄駅である豊中駅から徒歩圏の既成住宅地としての潜在的需要は根強く、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 住宅地として熟成した地域であり、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏の住宅地としての需要は根強く、地価は近隣地域においては当面微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 対象標準地は周辺環境からアパート等の収益物件の想定は困難で、かつ戸建住宅の賃貸市場が成立しないことから収益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を収集し得た比準価格は市場性を反映し規範性は高い。よって比準価格を標準とし、類似の標準地や他の代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも特に留意しながら鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

希少性の高い駅前の商業地域であることから需要は多く、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

当地域は中層の店舗ビル等を中心とする駅前商業地域として熟成しており、地域要因に特に変化なく今後も現状で推移するものと思料する。比較的安定した商況を保っており地価はやや上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

池田市及び豊中市に所在する駅近くの商業地の事例を採用して試算したもので、補修正等は適切で、求められた価格は市場性を反映し、精度も高く規範性を有する。収益価格は店舗兼事務所ビルで5階建てを想定して試算したが、賃料の保守性等を反映して、比準価格に比し低く試算された。したがって、市場の実態を反映した実証的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池田市南部の駅に比較的近い住宅地域として需要が根強く、需給動向は概ね安定的であり、地価は概ね横這い傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がなく、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。