兵庫県伊丹市桑津２丁目４２７番１(伊丹駅・大阪空港駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


113,000円

2017年01月01日に行った兵庫県伊丹市桑津２丁目４２７番１(兵庫県伊丹市桑津２−１−５８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。

兵庫県伊丹市桑津２丁目４２７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県伊丹市桑津２丁目４２７番１
住居表示桑津２−１−５８
価格113,000円/㎡
交通施設、距離伊丹、1,300m
地積107㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀田勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士堀田勝己
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域で、利便性等にやや難があることから景気回復の恩恵は乏しく、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測 小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。地価は当面の間、横ばい基調で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR福知山線及び阪急伊丹線の沿線で、概ね伊丹市及び尼崎市北部の圏域。需要者は、同一需給圏内居住者が中心である。商業施設には近いが駅からやや遠く、接近性が重視される近年の傾向からは、やや競争力が劣る。当該状況を反映し、一般的な景気回復期待にもかかわらず、地価上昇には至っていない。土地は総額で1000万円台、新築戸建住宅は3000万円程度のものが需要の中心である。
一般的要因伊丹市は阪神間のベッドタウンで人口は微増傾向にある。景気の一般的動向により、利便性の優れる住宅地を中心に市内の不動産需要も堅調である。

玉井嘉彦氏による調査レポート

不動産鑑定士玉井嘉彦
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域としての品等はやや劣るが、大規模商業施設にも比較的近いことから、一定の需要が見込まれる。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR福知山線及び阪急伊丹線沿線の住宅地域で、概ね伊丹市内の圏域であると想定される。需要者は、主として伊丹市内の居住者が中心であり、大規模商業施設にも比較的近いことから、若年層を中心とした一次取得者層の潜在的な需要は存在するものの、実際の需要は弱含み傾向にある。土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築戸建住宅は3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因伊丹市内の不動産市場は比較的堅調である。住宅地の地価は利便性の良好な地域を中心に概ねやや上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7830649
北緯 135度4311693

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊丹駅(地価相場 180,000円/㎡)大阪空港駅(地価相場 188,500円/㎡)伊丹駅(地価相場 175,000円/㎡)蛍池駅(地価相場 195,000円/㎡)北伊丹駅(地価相場 173,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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