地域要因

鉄道駅から比較的近く利便性、住環境に優れる住宅地の地価は回復傾向に転じている。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域内に対象標準地が存するためこれを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はなく、需要は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域等に賃貸住宅が存在せず貸家需要が想定できない地域であるため、収益還元法は適用できなかった。本件のような住宅地では収益性によって価格が影響を受けることは少ないものと思料され、自用目的の取引がほとんどでもあることから、代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宇治駅前に位置し、相対的な立地優位性を有する。外国人観光客も徐々に増加しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用の事務所・店舗のほか、一部収益用ビル等も見られる。よって本件においては、実証的な比準価格を重視しつつも、市場間取引における収益性の判断指標たる収益価格をも十分に関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、併用住宅等が混在する地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性・地縁的選好性を重視して価格形成がなされている。よって、本件鑑定評価にあたっては、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格をも関連づけて、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地であり、未だ周囲は農地が多く、地価は依然下落傾向を示している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の一般住宅が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、本件鑑定評価にあたっては、行政的条件・画地条件等の制約により収益価格の試算を断念したことから、実証性の高い比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の特性に影響を与える要因は見受けられないが、利便性にやや劣位性の認められる当該地域は、本格的な回復には至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は、郊外の閑静な住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域だが、交通利便性は悪く、自家用車なしでは暮らしにくく、高齢者向きではない。

地域要因の将来予測

高台の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測されるが、鉄道駅や商業施設からやや離れており、地価は、下落傾向を脱したものの横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の戸建住宅が主で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近には貸家・アパート等は見られず、賃貸需要が想定できないため、収益還元法の適用は断念して、規範性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、駅には近いが、繁華性が低く、需要は弱含みの状態を脱せていない。地価は底値感より、横ばい傾向が続いている。

地域要因の将来予測

府道沿いに低層店舗や一般住宅がみられる商業地域である。周辺で府道の拡幅工事が進みつつあるも、近隣地域の地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価動向は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は収益性を重視すべき商業地域であるが、自用の店舗、事務所が多く、また繁華性も乏しいことから、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いといえる。したがって、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価に二極化の傾向がみられる中、利便性の劣る当該地域において、需要の回復傾向は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

宇治川沿いに位置することが自然災害の面から懸念されるものの、今のところ価格形成上の影響は小さいとみられる。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向としては横ばい傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする地域で、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。画地条件等からも共同住宅等の収益物件の想定は非現実的といえることから、収益還元法は適用しなかった。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

京都府南部の広域交通網の整備が進み、需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自用の工場等が中心で、貸工場等も見受けられるが小規模なものが多く、投資採算性に見合う賃料の徴収が困難で収益価格が低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。