地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。利便性良好な地域であるが需給環境はいまだ弱含みにある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予測する。地価動向は依然として弱含み傾向にあるものの景況を反映して下落率を縮小させていくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。やや弱含みな需要を背景に、地価は横這い乃至は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅の中に共同住宅も混在する住宅地域として成熟しており、今後も同様の土地利用で推移することが見込まれる。地価については、静態的な需給動向を背景に横這い乃至は若干の下落傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

取引事例については、規範性が高い多数の事例を収集し得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に適う共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格の試算は困難である。したがって本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

関西医科大学付属滝井病院の建替え事業が進行中で、新本館は昨年5月に開業した。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅やマンション等が混在する利便性の高い住宅地域として熟成しており当面現状を維持して行くものと予測する。

価格決定の理由

京阪「滝井」駅及び地下鉄「太子橋今市」駅に近い交通利便性の高い住宅地域である。賃貸共同住宅等も見られるが、標準的な画地規模では高い収益性は期待できないため、地価は自己使用目的の住宅や事業所の取引先例や売却希望情報を基礎に、利便性・快適性等と価格との関連に着目した相互比較により形成される傾向が強い。比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地域の地価動向は、やや下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

工場倉庫地として熟成しており、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと思われる。価格水準はやや下落傾向が続く。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、比準価格は、事例が少ないため、広範囲から収集した。特に、工業地としての価格バランスを考慮し、求めており、十分信頼性のある価格と判断する。貸し倉庫・工場もみられるが、その内容は個別性が強く、また賃貸市場は小さいため、収益価格の精度は劣る。したがって、比準価格を中心に、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の工業地であり、マンション等の代替需要は見込まれるが、地価はまだやや下落している。

地域要因の将来予測

中小工場、流通関連営業所等混在の工業地域であるが、周辺では店舗等も進出し、また駅徒歩圏内でもあるので共同住宅等の土地利用も見込まれるが、地元経済の回復は弱く、地価はまだやや下落傾向にある。

価格決定の理由

徒歩圏内のマンション等の代替需要も見込まれる工業地であり、周辺では賃貸工場・倉庫等も見られるが、建物の規模・構造・設備内容等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費等の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

第2京阪道路の開通に伴い、工業地・流通業務用地として利便性の向上が期待できるものの、地価はまだやや下落している。

地域要因の将来予測

中小工場、流通関連営業所等混在の工業地域であるが、しばらくは現状程度で推移して行くものと思われるが、地元経済の回復は弱く、地価はまだやや下落傾向にある。

価格決定の理由

第2京阪道路に近い徒歩圏内の工業地であり、周辺では賃貸工場・倉庫等も見られるが、建物の規模・構造・設備内容等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費等の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内ながら、画地規模の小さい住宅地の需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅地域として熟成しており、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。徒歩圏に位置するものの画地規模が小さく選好性にやや劣り、需要の低下が懸念される。

価格決定の理由

比準価格は、主に市内南西部の最寄駅概ね徒歩圏内の小規模住宅地事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

萱島駅徒歩圏の一般住宅地域で、需要には回復の兆候も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は南水苑町西部に所在し、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。また、転勤のための一時賃貸を除くと民間の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が発達していない。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。