地域要因

市中心部から遠く、又、幹線よりの系統連続性が劣るため需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に大きな変動要因がないので、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い住宅地域であり、アパート等も見られるが、標準地の規模から共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市北部に開発された大規模住宅の影響により、需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住宅地域として熟成されており、地域要因に特別な変動要因はなく、当分は現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。また、第1種低層住居専用地域に存することから共同住宅を想定することが非現実的であり、収益価格は試算できなかった。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺及び近接地域においてミニ開発による新規分譲が活発で、供給過剰感がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域である。地域環境から共同住宅を想定することは非現実的であり、また快適性を重視する住宅地域で自己使用目的での取引が中心であるので、収益価格を試算せず、指定基準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

衰退傾向にある路線商業地域で、積極的な出店はなく、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は県道沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特別な変動要因がないので、当分は現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗・事務所等が多い路線商業地域で、自用物件が中心の地域であるため商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。また、賃料水準の弱含み傾向を反映して収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古い分譲住宅地域であり、市北部の大規模住宅開発の影響により、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、地域要因に特別な変動要因がないので、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。また、標準地の規模から共同住宅を想定することは非現実的である。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市北部の大規模住宅開発の影響により、需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動要因がないので、当分は現状を維持するものと予測する。地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、標準地の規模から共同住宅を想定することは非現実的である。また、快適性及び利便性を重視する住宅地域で自己使用目的の取引が中心である。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域で街路条件・利便性が劣るため外部からの転入は少なく、需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、地域環境に特段の影響を及ぼす要因は見当たらない。地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とした住宅地域である。地域環境から共同住宅を想定することは非現実的であり、また快適性を重視する住宅地域での自己使用目的での取引が中心であるので、収益価格を試算せず代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市北部地域での大規模分譲住宅地や小規模分譲住宅地の供給過剰感もあり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅等が密集して建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も地域要因は安定的と予測されるが、やや選好性が劣り、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、ほとんどが自用目的の取引の地域であり、また標準地の画地規模から共同住宅の建築を想定することが非現実的であることから、収益価格は求められなかった。よって市場の実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通量の多い路線商業地域であるが、繁華性がやや劣ることから、需要はやや弱含みとなっている。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が混在する路線商業地域であり、地域要因に変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は店舗、営業所等が混在する路線商業地域で、国道沿いに存するが自用目的での取引が中心となっているため商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から距離のある農家集落地域であり、利便性に劣りかつ地縁性も強いことから需要は限定的で、地価は、長期的に弱含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件近隣地域は、利便性の劣る農家住宅の多い市街化調整区域内の既成住宅地域であり、賃貸市場は存在しないと判断されることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例について適正に要因比較及び補修正を行って求められており、市場実態を反映した実証的な価格である。以上より、本件においては比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 一般的要因の影響に加えて、比較的立地条件が良く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

 JR和歌山駅東側に位置する商業地域で駅から徒歩圏内であり利便性がやや高い。地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持するものと思料する。地価はやや上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸物件もみられるが、自用の店舗または事務所等が中心であるため商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、取引市場の実態を反映した実証的客観的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり専門職業家の良心に従って決定した。