和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０(中松江駅・東松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,400円

2017年01月01日に行った和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,400円/㎡としました。

和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０
住居表示 
価格52,400円/㎡
交通施設、距離和歌山市、1,600m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

茶谷芳行氏による調査レポート

不動産鑑定士茶谷芳行
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市北部の大規模住宅開発の影響により、需要はやや弱い。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動要因がないので、当分は現状を維持するものと予測する。地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者がほとんどを占める。大型スーパーに近く利便性の良い住宅地域であるが、市北部の大規模住宅団地の分譲の影響により、需要はやや弱含みである。土地は800万円程度、新築の戸建物件は2，300万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、地域経済への波及の程度は弱く、住宅地需要はやや弱い。

西本和生氏による調査レポート

不動産鑑定士西本和生
価格52,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市北部に開発された大規模住宅団地の影響により、需要はやや弱い。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、一般住宅地域として熟成されており、地域要因に特別な変動要因はなく、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市北部の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者が大半を占める。大型スーパーに近く利便性の良い住宅地域であるが、市北部に開発された大規模住宅団地の影響により、需要はやや弱含みである。土地は800万円程度、新築の戸建物件は2，300万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかに回復基調にあるが、地域経済への波及の程度は弱く、住宅地需要もやや弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度2558331
北緯 135度1374873

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県和歌山市松島字茶屋ノ前２１９番ほか１筆和歌山県和歌山市吉礼字箱田５４３番ほか１筆和歌山県和歌山市栄谷字山畑８２４番和歌山県和歌山市本脇字森北坪２３１番２ほか１筆和歌山県和歌山市西高松１丁目３５７番５和歌山県和歌山市向字権現１６番１外和歌山県和歌山市園部字柳谷１６１３番７３和歌山県和歌山市次郎丸字塩ノ口６５番１４和歌山県和歌山市中字宮東３２８番５

参考：近隣駅の地価相場

中松江駅(地価相場 45,550円/㎡)東松江駅(地価相場 45,550円/㎡)八幡前駅(地価相場 42,000円/㎡)和歌山大学前駅(地価相場 42,000円/㎡)西ノ庄駅(地価相場 42,000円/㎡)紀ノ川駅(地価相場 49,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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