和歌山県和歌山市向字高屋敷４５番１２(東松江駅・中松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,100円

2017年01月01日に行った和歌山県和歌山市向字高屋敷４５番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,100円/㎡としました。

和歌山県和歌山市向字高屋敷４５番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県和歌山市向字高屋敷４５番１２
住居表示 
価格49,100円/㎡
交通施設、距離東松江、2,000m
地積104㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況北6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

名手孝和氏による調査レポート

不動産鑑定士名手孝和
価格49,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市北部地域での大規模分譲住宅地や小規模分譲住宅地の供給過剰感もあり、需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅等が密集して建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も地域要因は安定的と予測されるが、やや選好性が劣り、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市北部の圏域で、需要者の中心は和歌山市北部の居住者が殆どである。和歌山市北部では大規模分譲住宅団地の開発、販売により需要が吸収されている他、周辺での新規小規模分譲住宅地の供給過剰等により、需給関係はやや需要不足と把握され、今後もやや弱含み傾向で推移するものと思料される。
一般的要因緩慢な景況回復感はあるが、足元では停滞感も見られ、住宅地需要がより強くなっていくような景気動向ではない。

美濃部元秀氏による調査レポート

不動産鑑定士美濃部元秀
価格49,300円/㎡
個別的要因画地規模がやや小さく、北道路であるため、選好性が劣る。
地域要因市北部の大規模住宅開発の影響により、需要が弱含みである。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。既成の分譲住宅地の需要は弱含みであるが、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね和歌山市の戸建住宅地域。需要者の中心は和歌山市居住者がほとんどを占め、同一需給圏外からの転入は少ない。周辺地域において、新規の宅地開発等が見られ、同市北部の大規模住宅開発の影響で、既成の分譲住宅地の需要は弱含みである。土地は100㎡程度で500万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度が取引の中心。
一般的要因景気回復が遅れ、未だデフレ状況にあり、不動産需要は依然低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度2578997
北緯 135度1455867

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県和歌山市松島字茶屋ノ前２１９番ほか１筆和歌山県和歌山市吉礼字箱田５４３番ほか１筆和歌山県和歌山市平井字川尻３３番和歌山県和歌山市西高松１丁目３５７番５和歌山県和歌山市向字権現１６番１外和歌山県和歌山市和歌浦西１丁目３８５番４和歌山県和歌山市園部字柳谷１６１３番７３和歌山県和歌山市次郎丸字塩ノ口６５番１４和歌山県和歌山市中字宮東３２８番５

参考：近隣駅の地価相場

東松江駅(地価相場 45,550円/㎡)中松江駅(地価相場 45,550円/㎡)紀ノ川駅(地価相場 49,100円/㎡)和歌山大学前駅(地価相場 42,000円/㎡)八幡前駅(地価相場 42,000円/㎡)和歌山市駅(地価相場 108,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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