和歌山県和歌山市榎原字鳥掛１３６番２７(中松江駅・八幡前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,500円

2017年01月01日に行った和歌山県和歌山市榎原字鳥掛１３６番２７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。

和歌山県和歌山市榎原字鳥掛１３６番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県和歌山市榎原字鳥掛１３６番２７
住居表示 
価格44,500円/㎡
交通施設、距離中松江、800m
地積128㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況北3.4m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

茶谷芳行氏による調査レポート

不動産鑑定士茶谷芳行
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古い分譲住宅地域であり、市北部の大規模住宅開発の影響により、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、地域要因に特別な変動要因がないので、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市北部の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者がほとんどを占める。一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、市北部の大規模住宅団地の分譲の影響及び街路条件がやや劣ることにより需要はやや弱い。土地は550万円程度、新築の戸建物件は2，100万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、地域経済への波及の程度は弱く、住宅地需要はやや弱い。

藍畑幾子氏による調査レポート

不動産鑑定士藍畑幾子
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件の劣る既成の分譲地で、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測戸建住宅地として熟成しており、地域要因に特別の変動はなく、今後も同様の住環境を継続していくものと予測する。地価水準は底値に近づきつつあり、今後は若干の下落傾向から横ばい傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市北部の住宅地域である。主たる需要者は和歌山市の居住者である。市北部における既成住宅地域の需要は、大規模住宅分譲地の供給の影響を受け、弱含みである。土地は550万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因住宅地の取引件数は全般的に低調であるが、地価の下落幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度2543498
北緯 135度1306239

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中松江駅(地価相場 45,550円/㎡)八幡前駅(地価相場 42,000円/㎡)東松江駅(地価相場 45,550円/㎡)西ノ庄駅(地価相場 42,000円/㎡)二里ヶ浜駅(地価相場 39,500円/㎡)和歌山大学前駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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