地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は戸田駅又は春田駅周辺の住宅地の取引事例を中心に採用して求めたものであり、その精度は高く説得力も高い。対象標準地は、画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。需要者はその画地規模から居住の快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は、特に見られない。

地域要因の将来予測

中川区の外縁部に位置した熟成途中の新興住宅地である。地価水準は、需要は弱く今後とも概ね横ばい又は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。外部の経済環境にもよるが、現状需給関係は安定しており地価はやや強含んで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

富田地区の中心的な近隣商業地域で、特に変動要因も見当たらないことから、今後とも同様の地域として推移するものと思われる。

価格決定の理由

小売店舗を主とする旧来からの商業地域で、自用目的の取引需要が中心である。店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場の成熟の程度が高いとは言い難いため、実際の不動産市場で取引された事例から試算された比準価格に比し、収益資料の信頼性は相対的に低い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的古くからの住宅地域で、駐車場等が散見される程度で既に熟成しており、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

既に熟成した住宅地域で、アパート等の新築が間々見られるが、将来的にも利用状況に大きな変化はないものと予測される。地価水準は安定しており、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区南東部の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、一般的に取引価格の水準が価格の指標となっていることから、比準価格を採用し、中川区の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路配置が今一歩なため、商業地域として客足の流動性が少ない。昨年、対象近隣に新規店舗が新たに進出している。

地域要因の将来予測

金融機関の営業所等が見られる駅前商業地域である。近鉄蟹江駅前に立地し利便性と稀少性により、分譲マンション等の高度利用が進むものと予測するが、まとまった規模の画地供給は少なく、その速度は緩やかである。

価格決定の理由

比準価格は複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。収益価格は、期待される収益性を代替するものであるが、対象近隣の土地の需給動向や客足の流動性等を考慮すると、価格判断において重視される程度が低い。従って、市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅等を中心にアパート、空地等も見られるやや熟成度の低い住宅地域である。交通利便性や住環境はやや劣るが、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、庄内川以西に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

庄内川以西、幹線道路背後に展開する既成の中小工場地域である。昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

需給動向から将来的には住宅地としての色彩を緩やかに強めるものと予測するが、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、速度は緩やかである。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、収益性が価格の決定に大きく影響する地域ではない。比準価格は種別や規模等の類似性の高い工業地の取引事例を中心に採用し、査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。従って、代表標準地との検討及び市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用し、上記の通り決定した。

地域要因

地域南方の市街化調整区域と連続性を有する地域であり、昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

近鉄蟹江駅の徒歩10分圏内に展開する住宅地域で、利便性が高い地域であり、一般住宅等が建ち並ぶ戸建住宅地として今後も推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

近鉄伏屋駅の徒歩10分圏内に展開する住宅地域である。昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。