地域要因

 対象不動産を含む近鉄長野線沿線地区は、大阪市内への通勤等にはやや不便な地域だが、底値感より地価下落は落ち着きつつある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、一般住宅地域として今後も推移すると予測。最寄駅の近鉄長野線が単線で大阪市内までのアクセスも悪く、地域ポテンシャルも弱いが、これまでの下落による底値感より、地価下落は落ち着きつつある。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。戸建住宅の一棟貸しも賃貸目的の新規建築では無く、転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟。周辺の共同住宅にも空室が目立つ地域で、事業収支の観点から、新規建築による収益想定は非現実的と判断した。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅が単線の各駅停車駅で、大阪都心への交通アクセスに劣るため、需要は弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中小戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。最寄駅が単線で、かつ駅への道路アクセスに劣るため需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地の画地規模等、画地条件の制約から賃貸用住宅建設の想定が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。市場での取引は戸建住宅の自己使用目的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は近鉄長野線沿線の信頼性の高い取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住者の高齢化、価格低位の駅近他地域との競合等が見られるが、選好性に優る住宅地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅から近い区画整然とした住宅地域で、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は周辺地域との競合等により、弱含みながらも底堅さを維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は低層住居専用地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。本件では当該標準地において事業採算性を有する賃貸住宅建設の想定が困難なことから、収益還元法は非適用とした。以上より、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、半年前の指定基準地価格の変動状況並びに他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前及び幹線道路沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する商業地を中心とする事例から試算されており規範性は高い。一方、貸店舗や貸オフィスも存するものの、自用目的での取引が多く、事業用賃貸市場の成熟の程度が総じて低い地域であることから、収益価格の相対的規範性はやや劣る。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地として成熟しており、地域要因に変動は見られない。駅徒歩圏の地域であり、地価は底打ちしている。

地域要因の将来予測

既成住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏の利便性の高い地域であり、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該標準地において事業採算性を有する賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。依然、需給動向は低迷している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも駅徒歩圏の住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。需要はやや弱く、地価は緩やかな下落傾向にあるものと思料する。

価格決定の理由

中小規模の戸建住宅地域で、周辺に収益物件は散見されるが賃貸需要は低く、地積の点で賃貸共同住宅の想定は困難であり、自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧集落的特性を有する地域であり、地域要因に特に変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域で、当面現状を維持するものと予測する。旧集落的特性を有することから需要は多くはないが、駅徒歩圏であること等から、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の居住目的の取引が中心の地域であり、信頼性がある取引事例を収集し、適切に試算し得たため比準価格の規範性は高い。一方、標準地は戸建住宅が多い地域に存し、賃貸市場が衰退傾向で空室率が増加していることや建築コストの上昇もあり、賃貸事業採算が合わない状況のため収益還元法の適用はしないものとした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からやや距離がある丘陵地にある住宅地域であり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い高台の住宅地域として熟成しいるが、やや利便性に劣るところから、地価はやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自己の居住用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟で収益目的の取引は極めて少ない為、収益価格は試算しなかった。よって周辺の市場の実態を反映した信頼度の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模店舗の新設など近年、地域要因に変動が見られる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用できたため、規範性が高い。一方、収益価格は標準地の画地規模では事業採算性を有する賃貸不動産としての利用を見込むことが困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

公共施設に近く各方面への道路アクセスが良好なことから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

特に変化はなく、熟成した戸建住宅地として現状のまま推移する。各種公共施設に近く、生活利便性が確保されていることから、安定した需要がある。地価水準も横ばいで推移するものと思われる。

価格決定の理由

標準地は、画地規模が小さく間口が狭いため、賃貸物件建設を想定することが困難である。また、収益物件としての取引も少ないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の類似の取引事例から試算されたものであり、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性を検討のうえ、上記の通りとした。

地域要因

駐車場として利用されている土地もある。

地域要因の将来予測

国道沿いの熟成した商業地で現状のまま推移する。地価は底値圏域で安定している。

価格決定の理由

当該地域の賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の精度は低い。一方、比準価格は、周辺都市から商業地の事例が収集できたので、一定の精度はある。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考にして、商業地域の代表標準地との均衡性を踏まえたうえで、上記の通りとした。

地域要因

駅近接の古びたアーケード商店街で空き店舗が増えつつあり、人通りも少なく衰退化傾向にあるが、地価の底打ち感が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏の類似地域内の信頼性のある取引事例より試算したもので、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼住宅の賃貸を想定して試算したが相当低位に求められた。開差要因として、圏内の駅前商業地は賃貸需要が少なく、土地価格と収益性の相関関係が希薄であるためと考えられる。したがって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しながら、地価は緩やかな下落で推移することが予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において事業採算性が認められる賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益還元法については非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。